房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税,两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异,现将差异点整理列举如下:
土地增值税和企业所得税差异分析 | |
配比差异 | 1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴,项目完工调整毛利差异实现项目清算;因此年度配比和项目配比共存; 2、土地增值税不存在年度配比,仅以项目为单位实施清算,实现最终配比 |
收入差异 | 1、收入口径不同 ——所得税为全口径收入,包括项目收入、其他业务收入、营业外收入; ——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算; 2、收入确认范围不同 ——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入,按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入; ——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入; 3、收入确认时间节点不同 ——所得税确认收入的时间节点通常为交房; ——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志,如竣工验收且销售85%;拿到预售许可证满三年等条件。 |
扣除差异 | 1、扣除项目和内容范围不同 ——土地增值税有加计扣除,房地产企业所得税通常不能加计扣除; ——土地闲置费所得税可以扣,土增清算不能扣; ——营销设施建造费所得税可以扣,土增有争议。 2、扣除口径不同 ——土地价款土增扣除单列计算,所得税扣除放在开发成本统一扣除; ——利息所得税作为成本扣,土增作为费用扣;只要有利息发票所得税(利率合理)都可以扣,土增必须是金融机构利息才可以扣 ——期间费用所得税据实扣,土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣; 3、税金扣除不同 所得税所有税金均可扣除,土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣,房地产项目清算不能扣。 4、预提和发票问题 房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提: ——合同总金额10%以内可以预提扣除 ——不可撤销的公共配套可以预提扣除 ——政府规费未缴纳部分可以预提 土增清算成本不允许预提; 5、对发票的要求 ——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票; |
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