锦江春色来天地,玉垒浮云变古今。时代在高速发展，税收政策也是日新月异，各类减税新政如雨后春笋般涌现。对于财税人，学习更新之路漫漫，否则就会被时代所淘汰。

新出台的《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）对于月收入不超过10万，季度不超过30万的小微企业是个好消息。除企业和个体户外，其他个人也同样享受该项优惠。比较常见的就是个人出租不动产给公司，今天我们来一起来学习。

私房出租的最新政策

原政策：根据国家税务总局公告2016年第23号《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》第六条第四款，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

最新政策：根据财税2019年13号文件第四条，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

新老政策最大的变化在个人出租不动产取得收入，在租赁期内平均分摊，月租金小于10万元的，免于征收增值税。

私房出租的税率

国家税务总局公告2016年第16号第四条规定：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

个人出租不动产除了增值税外，还需缴纳房产税与个人所得税。目前苏州地区核定税率，即月租金不超过10万元，开具普票综合税率为3.5%（房产税3%和个人所得税0.5%）；月租金超过10万元或者不超过10万需要开具专票的，住宅综合税率5%（增值税1.5%、房产税3%和个人所得税0.5%），非住宅综合税率8.5%（增值税5%、房产税3%和个人所得税0.5%）。

附：新老政策下个人私房出租税率变化

注意

1、本文的其他个人不包含个体工商户。

2、免征增值税优惠适用于开具普通发票，如开具增值税发票需要交纳增值税。

3、个人出租不动产，增值税免征和征收的情况下，个税的计征依据不同。 个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。免征增值税，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

私房出租发票开具资料

01

月租金收入不超过10万开具普通发票、超过10万开具发票

房东本人携带身份证原件及复印件、房产证或不动产证复印件、房屋租赁合同、开票资料和一张银行卡（缴税刷卡使用）。

委托其他人办理，委托人身份证原件和复印件、房东的身份证复印件、房东授权委托书、房产证或不动产证复印件、房屋租赁合同、开票资料和一张银行卡（缴税刷卡使用）。

02

月租金收入不超过10万开具增值税专用发票

月租金收入不超过10万元开具增值税专用发票，不能委托办理，房东本人和所有的共有人到场，填写放弃增值税免税权申请表（一经选择，36个月内不得变更），带好各自的身份证原件和复印件、房产证或不动产证复印件、房屋租赁合同、开票资料和一张银行卡（缴税刷卡使用）。

符合条件办理退税手续

19年1月1日起至新政出台前，如果已经代开了月租金3万以上10万以下的普票，开票时缴纳了增值税的，可以去税务机关申请退税。

退税材料：身份证、房产证、合同、已开发票、税收缴款书、退税申请。