房子和我们老百姓日常生活息息相关，房地产公司也是随处可见，在看看我们的周围，一个个工地都在体现着房地产行业的发展，但作为财务会计人员，如果没有做过房地产企业会计，想入行房地产，总感觉有很大不同，我们就从实务的角度来介绍一下房地产企业会计与其他行业会计的不同及房地产企业会计自身特点。
一、房地产开发企业概述
房地产是土地及其房屋权属的总称，房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动，具体包括：
1）土地使用权的转让、买卖或租赁；
2）房屋的开发、销售和出租，包括住宅、公寓、办公楼、商业营业用房（如大型商场）的开发、销售、出租等；
3）其他建筑物的开发、销售和出租。主要包括配套设施、代建工程和周转房等；
二、房地产开发企业的主要业务介绍
1）前期准备阶段，主要是立项规划、办理各种审批手续和获取土地、设计施工。
房地产公司首先要取得开发项目一系列许可证（五证）：《国有土地使用证》，这是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金；《建设工程规划许可证》，这个证书证明该房屋的规划已取得规划部门的许可；《建设用地规划许可证》表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设；《建设工程开工（施工）许可证》，允许该项目的工程进行施工建设；《商品房销售（预售）许可证》，允许期房预售和现房销售。（最后一个证是后期房屋销售前取得）
其中取得土地使用权是项目开发过程中最重要的一个流程，目前我国取得土地使用权的方式有两种：土地出让和行政划拨
2）建设施工阶段：主要进行工程项目建设。房地产公司根据自身经营情况决定将工程发包出去还是有自己施工队进行自建，这就是为什么我们买房子的公司和看到实际施工的是某某建筑公司不同的原因；
3）销售或租用阶段；房地产公司目前销售有两种方式预售和现售，就是期房和现房的意思；
三、房地产公司的经营特点
1）开发经营计划性
房地产公司征用土地、建设房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和公司建设计划、销售计划进行开发经营。
2）开发产品的商品性
房地产公司开发的产品全部作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格进行销售
3）开发经营业务的复杂性
复杂性主要体现在两个方面：
a，经营业务内容复杂，房地产公司除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。业务内容涉及征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程；
b，营业业务涉及面广，经济往来对象多。涉及设备、材料物资供应单位，工程勘察设计单位，、施工单位，如存在委托代建开发产品、出租开发产品业务，则还和委托单位、承租单位发生业务往来；
4）开发建设周期长，投资数额大
开发产品从规划设计开始，到可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等多个开发阶段，少则一年，多则数年才能完成，每个阶段都需大量资金投入，投资数额大，烂尾楼项目就是因为开发商资金链断裂形成的；
5）经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长，负债经营程度高，不确定因素多，一旦遇到国家政策调整、经营决策失误造成产品积压，公司资金周转不灵，公司就容易陷入困境，最近恒大危机就是情况；
四、房地产公司会计科目的不同
房地产公司企业会计科目基本一类科目基本和我国会计准则一致，主要介绍几个特有科目
1)成本类科目中开发成本、开发间接费用为房地产公司特有科目，主要用于成本核算，如果房地产公司自己施工队建设，还需增设工程施工、施工间接费用、工程结算、机械作业等科目
五、房地产公司会计核算的特点
1）存货核算具有特殊性
房地产公司营业周期长，其中土地使用权一般作为存货核算，一般企业的土地使用权作为无形资产来核算，但同时房地产公司的存货借款费用又可以资本化
2）预收账款的核算具有特殊性
房地产公司投资额巨大，营业周期长，并且房地产公司大多采用预售方式销售，由于项目未完工，不符合收入确认条件，所以预收账款金额比价大，同时要求在年度审计报告中会计附注部分预收账款要对账龄余额进行列示外，同时要对预售比例、预计竣工时间进行披露；
3）收入核算具有特殊性
a,收入多样性。房地产公司开发产品的形式包括土地、商品房、配套设施和其他建筑物，商品房的形式又包括住宅、办公、商务、酒店等多种形式，收入具有多样性
b，收入确认特殊性
房地产公司开发产品价值高、周期长，既有预售形式又有现售形式，收款期和房屋交付期不一致，房产销售不但有实物交付还需要产权转移，收入确认具有特殊性
c，各期收入具有波动性
房地产公司项目具有前期开发施工阶段和后期销售阶段的特殊特点，项目前期收入低，后期收入高的波动性
4）成本核算具有特殊性
a,由于房地产开发时间长，往往会超过1年，造成成本核算周期长；
b,产品成本组成不同，房地产公司产品种类多且设计具有多样性导致产品成本组成也具有多样性；
c，各步骤之间成本不能明确区分。由于房地产项目开发周期长，同时需要多个单位，多种工种在同一时间平行或交叉作业，各步骤之前没有明确的时间或空间界限；
5）房地产公司收入和成本不配比
房屋销售由于时间早晚、不同户型、不同楼层、不同位置价格都不一样，但成本结转一般按照竣工后核算总成本除以总开发建筑面积再乘以销售建筑面积作为销售成本，故收入和成本不配比，一定期间内经营成果可能不真实；
六、房地产公司设计主要税种
1）公司成立阶段主要涉及印花税、契税
2）获得土地阶段主要涉及印花税、契税、耕地占用税
3）项目开发阶段主要涉及城镇土地使用税、印花税
4）房屋销售阶段主要涉及增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税
5）房屋持有阶段主要涉及城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税
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