（一）

在南京，若问翻身逆袭的代表板块是谁？答案只有一个：后发制人的江北。

成立5年的江北新区，从落地的那一天开始，就代表着南京城市化的顶层设计，代表着“拥江发展”的最高水平，代表着“两城一中心”的最大智慧。

特别是，迄今已满5岁的江北中央商务区CBD，作为788平方公里江北新区最能体现、塑造繁华都市面貌的头部引擎，堪称是“正核中的心脏”、“心脏中的战斗机”。

一路走来，轰轰烈烈。可歌可泣，亦不轻松。

事实上，南京为了这个万千宠爱于一身的“江北CBD”，可谓在规划上动足了脑筋。不仅将“创新”、“融合”等关键词充分杂糅。还最大程度力求在较短时间内，能打出牛逼的名号，打出自己的特色。

甚至，如今尚未“出地面”的它，还想剑走偏锋，另辟蹊径。凭借“医疗 ”、“大健康”等概念提前弯道超车。

一座CBD，半个健康城。是的，你没看错。在大多数南京人还傻傻分不清楚“江北新区-江北核心区-江北中央商务区”三者之间的关系与各自势力范围时，我们的江北CBD早已一骑绝尘，跑出了全国独一无二特色的“大健康CBD之路”。

PS：本文依官媒权威报道，独家回顾、深入解构你所不知道的、或的多数人没有注意到的江北新区CBD（内含健康城）“发展野史”。

在南京，今天与你一起，读懂新江北，读懂南京最大的医疗 CBD。

（二）

今年7月30日，江北CBD发生了一件大事。

南京江北新区与鼓楼医院“再次”签约，并宣布：鼓楼医院江北国际医院二期正式启动。“力争2023年底前交付使用”。

据悉，鼓医江北分院二期体量约24万方。如果加上已经建成的一期16万方，将“合体”为总建面40万方的“医疗航母巨无霸”。在体量规模上，几乎能与江南主城区的省人民医院“平起平坐”。

“据介绍，鼓医江北分院一期建成至今，日均门诊量达千人以上，已超仙林鼓楼医院营业5年的日均门诊量。”

按照规划，鼓医江北二期将引入十大医学新区中心，相当于把南京鼓楼医院本部资源“平移”到江北国际医院。如生殖医学、国际肿瘤中心、干细胞治疗等尖端技术。

“一期建成投产不到一年半，二期项目就马不停蹄地启动了。”足可见，江北新区喷薄而出的、巨大的本地医疗需求。毕竟，人的生命权，是比城市化、各种造城、各种GDP南京市更加珍贵的东西。

所以，我们也都看到了：江北新区落地5年以来，始终都坚持把人的“健康权”、“生命权个区”、“医疗权”放在第一位。当然，也注定看中了蕴含无限潜力的万亿市场“蛋糕”。

于是，也就不难理解，南京江北新区为何将主导生物医药产业的“基因之城”战略，直接写入“两城一中心”的发展总纲中。与“IC之城、新金融中心”并列为压舱石级的三驾马车。

也正是在“掘金万亿大健康之城”的超前眼光与运作思路下，江北新区从此一发不可收：设计筹备五年，连续落地三大动作：

（1）率先引入鼓楼医院江北国际医院，填属于补江北优质医疗资源的历史空白。

（2）成立南京国际健康城投发公司，专门负责项目投资、资产管理、土地整理。

（3）以国家健康医疗大数据（东部）中心落地为契机。引入个区“国际医疗教研一体化集群”，比如南京大学-伦敦国王学院联合医学研究院、剑桥大学-南京科技创新中心、伯克利-南京研究中心、国际名医中心等代表项目。

PS：最新消息，就在昨天（8月19日），江北新区与江苏省肿瘤医院正式签约。后者作为全省唯一的省属三级甲等专科医院，将在江北中央商务区（南京国际健康城）内建设床位3000张的新院区。

据悉，江苏省肿瘤医院江北新院区计划明年1月动工，力争于2023年建成投产。“未来将把新院区建设成为现代化高水准国家区域癌症中心，全国一流肿瘤防治中心”。

“疑难重症不过江”。为的就是让江北新主城成为名副其实的“新都市区”，让江北人民看病再也不用辛苦跑到对面的江南。甚至，还能辐射整个北南京都市圈（滁州、仪征、扬州），乃至苏北、安徽大部分地区。

所以，南京江北新区今年雄心勃勃地提出一个全新的“小目标”，高调喊出了以前从未喊出的口号：即打造辐射长三角区域的医疗中心“头部示范区”。

（三）

过去很长一段时间，南京的大型公立三甲医院数量、规模与实力，一直排在北江北上广之后，位列“国内医疗第四城”。

近两年，虽然城市医疗综合排名有所下滑。但在华东长三角地区，在江浙沪包邮区，仍然是仅次于上海。“单看大医院数量，就轻松甩开隔壁杭州几条街。”

2015年后，在拥江发展的战略逻辑下，短短数年，大量顶尖医疗资源高度集聚在江北新区。充分体现出南京作为“博爱之都”，对生命权的敬畏，对南京人集体健康权的捍卫。

事实上，放眼全国二线城市阵营，能在CBD内引入如此超量的公立 私立医疗配套规模，都堪称凤毛麟角。手笔之大，决心之猛，“绝非一般二线城市能做到。”

但，俗话说得好，“喧宾夺主”。由于前期以“HOD”医疗土地模式打头阵（后文会详细解读），可以快速体现政绩的最大化。不过，也出现了一个无法忽视的副作用，那就是让原本奔着南京新金融中心目标去的江北中央商务区CBD，近年在对外展示上有点“变了味”。

不，确切地说，是前者（医教研管产）表现过于优秀，“夺人眼球”。反而直接盖住了后者（金融产业、总部经济）的风头。因为，作为“先头部队”的国际健康城表现抢眼，而真正起到“经济压舱石”作用的江北中央商务区，迄今还未完全长出地面。

这里，举个最直观的例子：前不久，《新华日报》专版报道刊文《江北中央商务区：起步就要与世界同步》，在南京坊间尤其是本地商办地产圈就引起不小的“反响”。

下面，我们就一起来看下该篇报道的整版截图（下图）。

请注意：主标题写的是“江北中央商务区”。但，除了头图外，全文6张配图中，有4张是跟南京国际健康城有关的。

难怪，有网友轻轻感叹：“没办法，现在江北CBD能看得见摸得着的。除了万人难抢的部分住宅地块，也就剩下国际健康城的医疗航母集群（鼓医江北分院、剑桥大学南京科创中心等）能拿出手啦。”

当然，那个“先租赁使用，再推倒重建”的临时租赁土地开发性质的扬子江新金融示范区，虽然经常被人忽视，但也承担着中央商务区形象“提前”展示的重要任务。近年的招商成绩算是可圈可点：引入赛仕金融科技创新中心、南京数字金融产业研究院为代表的一批金融科技创新机构，“金融 科技”生态圈效应初现。

但，我们还是不能忘记，定位低密度金融创意街区的它，最终只能是一个“匆匆过客南京”。等到72万方江北新金融中心一期（扬子国资开发）与500米第一高楼绿地IFC在2024-2025年左右建成后，扬子江新金融示范区就该功成身退了。

“因为高品质商办地标的开发需要较长时间（一般5-7年为建设周期），为了提前抓住、留住金融创新企业，江北新区做了一系列努力。先提前占用原规划住宅土地的、临时抢跑的扬子江新金融示范区，就是一次大胆的摸索、尝试。”

有业内人士指出：“另一方面，我哪个们也应该看到，江北CBD成立五年以来，真正重量级的世界500强总部经济、金融巨头尚未成功导入江北中央商务区内。究其原因之一，是因为庞大复杂的超级地下城建设，导致地上的超高层甲级写字楼受其影响，难以快速成型。”

所以，也就逐渐演变成我们今天看到的，暂时“挂着CBD的头，其实是健康城的肉”这一罕见现象。一方面，为了最大化挖掘城市立体空间，CBD“上天也要入地”。480万方地下城的规划建设颇具前瞻性，但也在无形中增加了与周边已出让商办地块的协调“共建”难度。新区

也就直接导致了：高品质的摩天地标们，必须紧跟地下城建设的节点推进。一旦有突发意外情况，项目开发周期势必延长。当枝繁叶茂的“梧桐树”暂时都没长出地面，如何吸引到“金凤凰”落枝头？

另一方面，大部分不属于“CBD地下城”上盖范畴的国际健康城，反而凭借低密度限高、距离一线江滩更远等优势，建筑得以快速生长。加上南京本身具有深厚的医疗底蕴“平移是”基础，所以很快就能见到立竿见影的成型效果。

等到8-10年后，相信江北中央商务区“理论上”应该基本成型。除了构筑宏大的都市面貌、引入金融总部“活血”。它还多了一个国内大多数城市CBD完全不具备的核心抓手：“肚子里”装着国际健康城，也就是全国唯一的“超级医疗 CBD”组合模式。

不妨试想、展望一下：当未来CBD内的大批高强度加班的白领人群、以及“经常见过凌晨4、5点南京”的金融科技精英们，若突发身体不适，该往何处就医？别慌，下楼走几步路，或开车2-3分钟，就是大型公立综合医院与各类国际是专科医院组成的“精准医疗”了。

所以，今天的我们不会说：“一座健康城，抵上半个中央商务区。”我们只会轻轻地说：“一座CBD，半个健康城”。

（四）

纵观今天的江北中央商务区CBD，虽然一切都在按部就班、循序渐进的建设。但，它最在意的，还是被外界误解成“睡城”南京市、或者带上“过渡型睡城”的帽子。

但，无法否认，现在的CBD，短期内只能暂时忍耐，继续埋头扮演睡城的尴尬角色。

君不见，那些上下班被裹挟进跨江潮汐运动的人们，以及每天堵在纬七路、纬三路两条过江隧道里的叹息。

君亦不见，除了那个临时租赁土地的“扬子江金融示范区”，整个江北CBD的核心范围内，那些抢先拔地而起的林立高楼，几乎清一色地是大大小小的住宅楼盘。区域二手房最贵的成交价格，已经逼近5万一平。

君更不见，江北中央商务区CBD的版图只用了五年，就从16平方公里硬生生“膨胀”到25.4平方公里。与此同时，在房地产营销概念上热度明显更高的江北核心区，一夜之间迅猛扩容至33.2平方公里。

所以，之前有人问我：“在南京，江北哪个中央商务区究竟是一个怎样的存在？它的核心操盘打法与城建运营逻辑究竟是什么？”

于是，就有了今天本文特别强调的、最关键，也是最重要的“抛砖引玉”三板斧，帮你揭开年轻的江北CBD在拓荒初期“一心想要站得更高”的三大关键词：

1，“HOD”模式的复制。即以医院为核心驱动力的土地开发模式，进行相关产业和空间规划。主要应用于南江北京国际健康城的运营。也是目前江北CBD“推进最快、见效最高”的子板块。

作为江北中央商务区的5.6平方公里首发属于板块，南京健康城借鉴、学习波士顿长木医学区，迪拜医学城等“HOD”模式先进经验。涵盖医疗 教育 研究 康复 养老五大板块，打造精准医疗“三中心一高地”大健康产业集群。

当然，健康城为了快速变现一部分土地，也规划了住宅地块出让，比如栖霞建设G07等。

2，“地下城”筑底。据称是“国内最大”的、规划总建面450-480万方的地下垂直城市（负7层设计），施工牵涉协调的层面极其复杂：不仅要作为500米“南京第一高楼”与横跨10个子地块的“江北新金融中心一期”的“牢固基底”。还得下挖7层（最深达48米），集商业、交通大平层、市政综合管廊、地下车库以及四条地铁线（4号线二期、13号线、11号线、15号线）站厅于一身。

也就意味着：即使是地下城一期148万方的巨大工程量，“罗马城也非一日就能建成”。事实上，彼时由于需要“配合”绿地江北金融中心的土地出让节点，地下城一期的开工时间较晚（拖到2017年9月动工）。

这，也就直接导致了一个事实：作为全国第十三个国家级新区，南京江北新区在落地整整2年多后，才真正迎来了“心脏跳动”—中央商务区的大规模启动。

3，扬子江国际会议中心的“火速救场”。考虑到江北CBD“先地下、后地上”的一体化城建逻辑：虽然规划起点高、站位高，但也不可避免面临地下工程量浩大、协调难度大、南京建筑技术复杂等客观因素。于是，在CBD主力摩天地标尚未集体“浮出地面”前，我们看到了一个很有意思的现象：

“眼见江北中央商务区的城市面貌（以超高层商办地标为主）难以在短时间内很快塑造起来。也就不难理解，位于江滩上的扬子江国际会议中心为何会以接近三天一层的速度，突然快速出现在CBD滨江的地平线上，并很快改写了江北核心区的天际线（下图）。”

上述三个关键词，环环相扣。从本质上归纳起来，其实就是：江北中央商务区为了又好又快的“弯道超车”，做到既要面子，也要里子。那么，只能挺身“剑走偏锋”。

“上天入地”的江北CBD，你的步伐能否再快一点？就在刚刚，一个新的好消息传来：地下城一期迎来决定性进展—预计还有1个月左右，项目一区1段A区结构顶板将施工完成，意味着项目首次有建筑“浮出地面”（下图）。

按照原定计划，到2022年，500米绿地金融中心要“拔地而起”（出地面）。2023年，地下城一期工程要交付使用。2024年，72万方江北新金融中心被要求完工投产......当然，考虑到项目实际推进中的客观因素，任何“铁打”的计划节点也会存在变数。换言之，也有可能被推后、被延迟。

“其实，站在长线运营角度的城市顶级CBD开发逻辑看，有时候慢一点也没关系。多数人着眼的，或者眼巴巴期盼的，是江北最近的未来。至于那个美好的未来到底有多近？还得看南京跻身新一线排头兵的能级驱动，以的及江北新区自己的努力。”