土地增值税的扣除项目怎么计算(土地增值税的扣除项目金额怎么算)

2020年税务师备考进程已接近尾声，经过一段时间的学习，相信广大考生已经对《税法一》科目的学习重点有了比较清晰的认识。从往年考试情况看，土地增值税的计算是《税法一》科目考试计算题的命题重点，而“土地增值税扣除项目”这一考点则是计算土地增值税的关键。学习过程中，考生应根据企业类型及所转让房产的类型，分别掌握不同情形下土地增值税扣除项目的具体规定。

新建房可扣除项目

新建房主要分为房地产企业新建房和非房地产企业新建房。其中，房地产企业新建房的扣除项目主要有5项，分别是为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。非房地产企业新建房的扣除项目则有4项，分别是为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用和与转让房地产有关的税金。相对房地产企业来说，非房地产企业新建房的扣除项目少一项“其他扣除项目”。

对于可扣除项目的定义，考生要准确把握。其中，为取得土地使用权所支付的金额，主要包括取得土地使用权所支付的地价款或出让金，按国家统一规定所缴纳的登记、过户手续费和契税等有关费用。房地产开发成本则主要指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，对于这些成本，可按实际发生额扣除。

与转让房地产有关的税金，对房地产企业和非房地产企业则具有不同内涵。房地产企业新建项目的有关税费，包括城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加；非房地产企业新建项目的有关税费，不仅包括了这3项税费，还包括了印花税。这主要是因为，对房地产开发企业而言，印花税已经包括在“房地产开发费用”中扣除，因此，不应在“与转让房地产有关的税金”中单列。

其他扣除项目，即为按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20％扣除。

旧房及建筑物扣除项目

转让旧房及建筑物的扣除项目有3项。除取得土地使用权支付的金额外，还有旧房及建筑物评估价格和与转让房地产有关的税金。其中，取得土地使用权所支付的金额，即为取得土地使用权所支付的地价款或出让金，按国家统一规定缴纳的登记、过户手续费和契税等有关费用。与转让房地产有关的税费主要包括城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加和印花税。

旧房及建筑物评估价格则要按照一定公式计算确认：旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率。其中，重置成本价指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

值得注意的是，纳税人转让外购旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权支付的金额和旧房及建筑物评估价格这两项可按发票所载金额确认，并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算扣除。其中，如果提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）确认；如果提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额确认；提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和确认。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

计算扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

往年真题

甲房地产开发公司对一项开发项目进行土地增值税清算，相关资料包括：取得土地使用权支付的金额为40000万元；房地产开发成本101000万元；销售费用4500万元；管理费用2150万元；财务费用3680万元，其中包括支付给非关联企业的利息500万元，已取得发票；支付给银行贷款利息3000万元，已取得银行开具的相关证明，且未超过商业银行同类同期贷款利率。项目所在省规定房地产开发费用扣除比例为5%。不考虑其他情况，该房地产开发公司在本次清算中可以扣除的房地产开发费用为多少万元？

本题中，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息 （取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×5%=3000 （40000 101000）×5%=10050（万元）。向非关联企业借款的利息支出500万元，不能提供金融机构贷款证明，不得直接作为利息据实扣除。