土地拍卖土地增值税计算方法(转让土地的土地增值税如何计算)

司法拍卖不动产涉及的税主要与被执行人的身份和房产性质相关。被执行人（原权属人）分为自然人和非自然人，房产性质分为住房和非住房。对于原始权属人，涉及的税种主要是增值税，城建税，教育费附加和地方教育费附加，个人所得税、土地增值税和印花税。下面我们先整理被执行人是自然人，执行标的是住房的情况。

（一）增值税

这个增值税就要分住房所在地是否在北上广深、是否满2年分别讨论了：

（1）住房在北上广深，产权不满2年，则要交增值税=拍卖成交价/（1 5%）*5%，如果满2年又是普通住宅，则免征增值税，非普通住宅则要交增值税（拍卖成交价格-购入价）/(1 5%)*5%，当然一般上海地区的都是非普通住宅。

（2）住房在非北上广深，产权不满2年，则要交增值税为拍卖成交价格/(1 5%)*5%，满2年，则免征增值税。

（二）城建税

计税基础是上述的增值税，税率是7%，当然各地要缴纳的城建税规定不一，比如上海地区2021年底前就减半征收了

（三）教育费附加地方教育附加

计税基础仍然是上述的增值税，税率一般是3%和2%，当然各地规定不一，上海依然是减半征收。

（四）个人所得税

这个相对就比较复杂了，不仅要看产权期限，还要看是否为家庭唯一的住房，同时在计算方法上，也要看被执行人能不能提供原值凭证，计算方法都不一样。

先说最简单的，产权满5年且是家庭的唯一生活用房，则不需要缴纳个人所得税。

产权不满5年或者产权满5年但不属于家庭唯一生活用房，则在能够提供原值凭证的条件下，要缴纳的个人所得税为转让所得乘以20%，不能提供的话就是拍卖成交价格/(1 5%)*（1%-3%之间核定），税率各地规定不一，比如上海正常的住房转让，普通住房是1%，非普通住房是2%，拍卖则是3%。

（五）土地增值税和印花税

国家规定，从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税，这两个税就免征了。