一、税务处理
（一）增值税
1、适用税目
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
根据以上规定，纳税人单纯转让土地使用权按照销售无形资产征税；在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、计税方法
对于一般纳税人来说，转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择按差额适用5%征收率计算增值税，也可选择按全额适用11%（2018年5月1日起改为10%）税率计算销项税额；转让2016年4月30日后取得的土地使用权，一般纳税人应按一般计税方法，按全额适用11%（2018年5月1日起改为10%）税率计算增值税销项税额。
对于小规模纳税人来说，转让2016年4月30日前取得的土地使用权，小规模纳税人可选择差额适用5%征收率计算增值税，也可选择按全额适用3%征收率计算增值税；转让2016年4月30日后取得的土地使用权，小规模应按全额适用3%征收率计算增值税。
案例1、某房地产企业（一般纳税人）于2018年8月转让其2015年6月取得的土地使用权，土地转让收入8000万元，取得土地使用权成本4000万元，增值税如何计算？
（1）选择简易计税方法下
应缴增值税=（8000-4000）÷（1 5%）×5%=190（万元）
（2）选择一般计税方法下
增值税销项税额=8000÷（1 10%）×10%=727（万元）
案例2、某房地产企业（小规模纳税人）于2018年8月转让其2015年6月取得的土地使用权，土地转让收入8000万元，取得土地使用权成本4000万元，增值税如何计算？
（1）选择差额征税
应缴增值税=（8000-4000）÷（1 5%）×5%=190（万元）
（2）选择全额征税
应缴增值税=8000÷（1 3%）×3%=233（万元）
案例3、某房地产企业（一般纳税人）于2018年8月转让其2016年6月取得的土地使用权，土地转让收入8000万元，取得土地使用权成本4000万元，增值税如何计算？
增值税销项税额=8000÷（1 10%）×10%=727（万元）
案例4、某房地产企业（小规模纳税人）于2018年8月转让其2016年6月取得的土地使用权，土地转让收入8000万元，取得土地使用权成本4000万元，增值税如何计算？
应缴增值税=8000÷（1 3%）×3%=233（万元）
3、不征收增值税
根据财税［2016］36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。根据《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定，《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设608“资产重组涉及的土地使用权”。综上，简述之即房地产企业资产重组涉及的土地使用权转让不征增值税，可以开具增值税普通发票。
（二）印花税
根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按照所载金额的万分之五贴花。
需要注意的是，营改增后，若书据所载计税金额和增值税额分别注明的，则按书据所载计税金额作为计税依据；若书据所载计税金额包含增值税，以包含增值税的书据所载计税金额为计税依据，不作价税分离。
（三）土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
根据《土地增值税宣传提纲》（国税函发[1995]110号）第六条第（一）、（二）项的规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。
案例5、某房地产企业（一般纳税人）于2018年8月转让其2016年6月取得的土地使用权，土地转让收入8000万元（含税），取得土地使用权成本4000万元，已发生土地开发成本1000万元，如何计算土地增值税？
土地增值税扣除项目金额=4000 1000 1000×20% 8000×0.0005（印花税） 8000÷（1 10%）×10%×12%（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）=5291（万元）
增值额=8000-727-5291=1982（万元）
增值率=1982÷5291=37.5%
土地增值税=1982×30%=595（万元）
（四）企业所得税
根据企业所得税法的相关规定，房地产企业转让土地使用权产生所得，需要交纳企业所得税。
二、会计处理
房地产企业转让土地使用权业务，一般在“营业外收入”、“营业外支出”科目核算转让土地使用权发生的收入和亏损。转让时，借记“银行存款”、“累计摊销”、“营业外支出”（产生亏损），贷记“无形资产”、“应交税费—应交增值税、应交印花税、土地增值税、应交城市维护建设税等”、“营业外收入”（产生盈利）。
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