投资性房地产会计准则应用指南(投资性房地产会计准则出台的背景是什么)

问题1-1-60（以公允价值模式计量投资性房地产涉及相关事项的处理）

问题：

如“背景”部分提供的信息，公司将自用房屋建筑物改为对外出租，能否以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量？母公司以低于市场价格的租金出租给子公司的房屋是否可不界定为“投资性房地产”？

背景：

A 公司于 2012 年 8 月 1 日将部分自用的房屋建筑物改为对外出租使用（假定符合“投资性房地产”的定义和确认条件），拟使用公允价值模式对该投资性房地产进行后续计量。

对外出租的房屋系位于北京的商住楼，A 公司聘请评估机构对该房屋的公允价值采用市场法进行了评估。

A 公司将部分自有的办公楼出租给子公司使用，公司持有该房屋主要为自用，并非以赚取租金或资本增值为目的，向子公司收取的租金明显低于市场价格。

解答：

1、根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》及其应用指南和《企业会计准则讲解（2010）》第四章的规定，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量必须满足规定的条件。而且即使对于满足条件的投资性房地产，其采用公允价值模式进行后续计量也是可选而非必须的。即，投资性房地产在任何情况下都可以采用成本模式计量，但如果要选择采用公允价值模式计量，则需要持续符合严格的条件。

根据《企业会计准则讲解（2010）》第四章的相关描述（见下文“权威指引”部分），目前的准则仍然倾向于采用“直接市场观察法”确定投资性房地产的公允价值，对于估值技术运用的接受程度较低。因此，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司在近几年虽然逐年增加，但所占总的比例仍然是偏低的。

公司管理层应作出未来获取新的投资性房地产的相关计划。鉴于前述《企业会计准则讲解（2010）》第四章相关规定要求企业对所有投资性房地产均采用一致的会计政策（仅允许在罕见情况下的例外），如果公司有计划在可预见的未来获取其他投资性房地产，或者把现有的自用房地产改变用途成为投资性房地产，而这些新的投资性房地产可能并不是位于一线城市，其所在地可能缺乏活跃的房地产交易市场，导致公允价值不再能够可靠确定时，就会影响到投资性房地产公允价值计量模式的恰当性，而公允价值模式一经采用后，是不允许再转回成本模式的，因此如果公司管理层在可预见的未来有持有房地产市场不活跃地区的投资性房地产，或者性质较为特殊的投资性房地产等的计划，其公允价值可能难以可靠确定的，则此时采用公允价值模式可能并不恰当，公允价值计量模式的运用（尽管就目前情况而言尚属恰当）可能是不可持续的。

2、对于本案例中母公司以低于市场价格的租金出租给子公司的房屋，由于其成本回收并不主要依赖于从子公司取得的租金收入，而是母子公司之间一项整体业务安排的组成部分，其中除了房屋建筑物出租以外的其他交易因素的影响是重大的，因此在母公司个别报表层面对此类房屋建筑物仍应列报为固定资产而不是投资性房地产。