6月17日

又有个徐汇新盘将正式开放样板间啦！

—— 汇成南街里

徐汇的新盘，可是稀缺的代名词！这大个儿必须得上啊！

但说实话，今年的徐汇新盘，好像有点多。

2020年徐汇新盘分布 永新城因为是二手交易 未划入

大个儿甚至认为，今年是近4年以来，最适合置业徐汇新房的一年！

今年6个月不到，徐汇区的新房供应量已经逼近了前三年的供应总和！

2017年徐汇区新房0供应，2020年供应再加上汇成南街里的230余套，几乎与前三年供应总征收和接近

言归正传，根据销售表示：汇成南街里或将售8w 。

或售8w 的徐汇新盘

会是什么样子？

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汇成南街里的踩盘之旅

到了汇成南街里门口，给大个儿的征收感觉并不像是徐汇，一排排老房子加上底商的老盛昌，城市界面一般般。

先来看下汇成南街里的基本核定信息：

汇成南街里位于徐汇长桥，是长桥南街旧区改造项目，整个社区的规划并无自持保障房。

汇成南街里共规划672户，即将首推230余套建面约101-173㎡精装3-4房（上图中标红楼栋为此次将推楼栋），车位948个，车位比1:1.45，交房时间为2022年。

户型放置在下文中解读

项目实景图：

大个儿去的时候以为售楼处内会是这样的：

没想到，到了现场其实是这样的：

大个儿有些微微的意外，但从售楼处出来后，其实又觉得可以理解了，如果要一句话评价汇成南街里这个项目，大个儿认为：

汇成南街里是一个优势并不突出，缺点也不十分明显的新房项目。

1、产品设计优缺点并存

户型一览

建面约101平3房

建面约101平3室1卫的设计，在徐汇区新房中还算可以。

虽然没有做到主卧套房设计，但个人做到了3开间朝南；

虽然仅有中间套的设计，但因面积控制合理，总价优势非常明显；

建面约125平3房

建面约129平3房

2021年

建面约125-129平3房则做到了2卫以及套房设计，但大个儿更倾向于建面约125平3房，不仅户型方正，三开间朝南，还有步入式衣帽间。

建面约148平4房

建面约173平4房

4房也很明显，大个儿更倾向于建面约173平的设计，相当于4 1房，客厅还可以隔出一间书房，而且户型更为方正，3卫。

但建面约148平与建面173平相差了25平，总价或将相差约200w徐汇区，并非是够一够就够得个人着的总价。

除了建面约125平3房和建面约173平4房的设计大个儿较为喜欢外，其他的产品设计大个儿认为：优缺点并存。

2、社区设计中规中矩；

项目建筑风格为现代简约风格，外墙面采用米白色真石漆涂料，局部外墙和窗槛墙外包古铜色铝板，窗框及阳台栏杆为深灰色铝合金。

网传效果图

无论是风格还是外立面的材质，都比较中规中矩。

不过楼间距好评。

全景模式下截取的楼间距

3、优质双滨河景观的同时，也能欣赏到电线景观；

汇成南街里属于双面环水，水景资源优越。

优质河景：

电线景观：

老许提醒大个儿：这里应该是伏数较小的高压线，下面黑色的才是电线。

4、开发商品牌中等偏上，口碑较好；

项目的开发商是汇成集团， 成立于1996年，是徐汇区国有资产监督管理委员会下属国有独资企业，也是为配合徐汇区政府招商职能转变而建立的七大功能区企业服务2021年平台之一。

历经25年拥有近200万方住宅开发经验，连续5届荣膺上海市房地产开发50强。

开发商在徐汇区口碑算是蛮不错的。

5、临近徐汇优质小学逸夫小学，但是民办需要摇号；

汇成南街里距离徐汇优质小学之一：逸夫小学，直线距离仅约700m。

但逸夫小学是民办小学独资企业，按照如今的入学政策需摇号，能否进得去或许需要凭运气。

6、据说隔壁将建邻里会所，但至今还是一片空地；

根据汇成南街里销售表示：就在汇成南街里旁边，将建设一个邻里会所，但大个儿见到实景时，还是一片空地，估计没几年是起不来了。

但若是真能建成个像尚汇豪庭周边这样的邻里会所也独资企业是不错。

尚汇豪庭周边的邻里汇

7、距离地铁15号线仅约700m，嗯，这是一个没有槽点的利好。

地铁15号线罗秀路站实景图：

15号线正在力争年底开通，等2022年汇成南街里入住时，应该可以直接享受该利好。

地铁15号线线路示意图：

大个儿评价汇成南街里：

对于板块内，甚至整个徐汇区的购房者，汇成南街里都算得上是还不错的改善置业选择，甚至民办逸夫小学也可以碰碰运气；

但略逊一筹的城市界面以及除了15号线再难见到的板块潜力，对于板块无要求的购房者来说，或许仅能算作选择之一（当然要等到汇成南街里价格出来后再做结论）；

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那么，如果汇成南街里将售8w ，到底能不能买？

因为大个儿没能进去样板间，所以对于汇成南街里的装修标准暂时还没有概念，若不考虑装修因素，大个儿认为：8w的价格，还是比较值得的。

1、从周边新房角度来看：8w，大个儿愿意为汇成南街里买单。

相比外环外的7.1w新盘；仅两栋楼的7.8w新盘；中外环间 正经社区规划的汇成南街里如果价格在8w左右徐汇区，大个儿还是相当愿意为其买单的。

2、从周边二手房角度来看：超过8.5w，就有了更多优质的置业选择。

根据链家数据，汇成南街里周边的二手房价格大多在5-6w左右，让大个儿不禁对8w值得这一结论产生了怀疑。

但当大个儿随意点开一河之隔的高层小区大个儿发现了端倪：汇成南街里周边的二手房，除了老破小，大多都是动迁房。

而仅有19套少量优质次新商品房，二手挂牌中位数在7.6w左右。（算上二手平均交易税费5个点，实际成交价格或将在8w左右）

其中3房挂牌中位数约为1050w（实际成交价格或将在1100w左右。）；

4房挂牌中位数约为1250w（实际成交价格或将在1300w左右。）；

（因为汇成南街里仅有3房/4费用房）

以汇成南街里建面约101-129平3房、建面约148-173平4房来推算：

建面约101平3房、建核定面约148平4房，因其面积控制合理，单价即使略高一点也可以接受；

建面约125-129平3房、若均价在8.5w以上，则以总价来看，优质二手房选择较多；

建面约173平费用4房因户型面积较大，总价较高，其单价或应略低一点（以8.5w计算，总价或要达到约1500w）。

3、从中外环同纬度来看：8w的价格还算拥有着一定的性价比。

汇成南街里说是中外环间，但其实开车下了中环没多久就到了项目，大个儿特意在地图上测量了下，直线距离不过仅约700m，大概相当于静安映到中环的直线距离。

而根据距离中环线约700m这样的同纬度来看，汇成南街里8w 的价格还是有一定市场的。

但根据总价来看，若汇成南街里价格在8w ，其主力总价段或将在1000w ，这样的总价段或有更多中环线新房3房可供选择，

所以，8w 的汇成南街里到底值不值，大个儿认为：

如果汇成南街里的价格在8w或以下，值得去买；

若价格在8w-8.5w之间，这个8w ， 的是多少，或许会由其装修标准，以及购房者对新房的溢价来决定，但总体来说，8w-8.5w间，算是可以考虑的置业价格段；

若价格在8.5w以上，则无论是新房还是二手房，购房者都拥有更多的优质置业选择，谨慎挑选；

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