用税稳定房价是最终目的

房地产税立法工作稳步推进中

1. 美国的房价上涨速度与我国有着根本区别，在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07％，近20年来美国房价上涨最快的年份其实就是1999-2005年间，年平均涨幅为11％，扣除通胀后仍然有8％，之后就爆发了全球的次贷危机！我国相比于美国来说房价起码已经持续上涨了20多年，而且房价上涨周期基本遵循着“涨3年稳3年”的大概率逻辑。美国房价因为整体上涨幅度不高，所以出台房产税提高持有成本那么大家购房、投资房产的意愿就低了，加上本身美国属于典型的“地大物博人口稀少”，美国人对于房产的观念与国人也有极大区别。
2. 房地产市场在美国和中国发展路径不同的关键原因还是“观念”，“有房才有家”“必须买房才能成家”等观念才是导致国内房产投资风持续存在且很难消失的原因。国内的房地产市场与欧美房地产市场有着本质区别，效仿香港开始的商品房制度如今却要把稳定房价的希望放在“美国办法”上，难免有点“四不像”。事实也证明了，类似于上海、重庆在推行房地产税试点后加入了“免征面积”等中国特色，加上只有0.4%-0.6%的征收比例，房产税产生的效果也就大打折扣了。

征收房产税来增加房产持有成本，逼迫房产投资者退出！这个思路本身没有问题，只不过在实际操作过程中需要“下狠心”！根据城市房产投资热度不同征收1-3%的房产税是基础，否则房产税推出的效果不会比上海、重庆好到哪里去

在几年前提出“房产税降房价”的观点的时候，我当时就给出了自己的观察“房产税降不了房价”！只不过面对房产税必然要征收的情况，个人觉得既然要做就做得彻底！不要给任何形式的房产投资留下空间，几点观察：

近10年来我国住宅商品房销售价格走势图

1. 提出房产税并开始征收房产税的主要目的就是为了抑制房产投资，房产投资存在的关键因素就是“有利可图”，当这部分“利”都被收税了，自然就没有人投资了。免征面积可以存在，对于非免征面积内的房产征收房产税需要下手“重”点，这个力度该如何把握？建议参考美国经验，在扣除通货膨胀后允许房价有3%左右的涨幅，其余的都应该收税。如果按照这个标准来的话，国内多数城市的房产税征收比例应该在3%以上！上图所示是近10年来我国住宅商品房平均销售价格走势图，经过计算后这10年我国住宅商品房平均房价上涨率为8%左右！而近10年我国平均通胀率基本在2-3%左右，也就是说哪怕给予房价2-3%的纯增长，我们需要征收的房产税率也应该在3%左右！
2. 我们到底有没有做好拒绝“房产投资”的准备？这个是影响我们全面出台房产税，并征收重税的关键。从2008年开始国内的房产投资风就已经逐步成为购房主力，甚至对于北京、上海等这样超级大城市充斥着大量的房产投资者存在，一旦全面出台房产税（哪怕对于重点城市全面实施）那么毫无疑问会引发两个反应：购房者开始减少和大量房产被抛售！这样情况下很容易引起房价大跌甚至会刺破房产泡沫。当然我这里所说的房产税是征重税，而不是像目前的上海、重庆一样仅仅是征收0.4%-0.6%的房产税，这个在我看来仅仅是做做样子。

房地产税2023年前或被推出，之所以到今天为止各方尚未形成统一的关键还是在于对于“房产税起到的作用有所争议”，到底是为了稳定房价打击房产投资？还是为了缓解地方财政困难？这个需要统一下认识

房价之所以能够这么长时间能够持续上涨的基本逻辑就是，房价上涨后地方财政、银行和开发商才都有利可图！地方需要大量的资金来缓解财政赤字和投资建设，银行也需要大量的资金出贷，开发商也有利可图！至于老百姓也在这场“盛宴”中购买了房产，解决了住房问题，只不过代价却越来越大。房地产税征收到今天为止未形成统一，归根结底还是对于房地产税的期望不同。

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