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2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）（以下简称“《通知》”），标志我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。
为何选择基建领域作为试点
当下，我国经济下行压力犹存、疫情影响下的企业投资与居民消费尚未完全恢复，基建投资对我国经济增长具有关键性作用。然而近年来我国基建投资增速却逐渐放缓，其中融资渠道受限是原因之一。在地方政府债务规模日渐扩大、“隐性债务”核查愈发严格以及PPP项目监管日趋规范的背景下，基建项目融资渠道不断缩紧，而《通知》的出台为有效盘活存量项目、创新项目投融资机制提供了更多的可能性。
哪些项目可以试点；工作如何落实
《通知》中明确试点项目需符合“重点领域、重点行业、优质项目”等要求。
·重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
·重点行业：仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目……
·优质项目：项目权属清晰；已产生持续稳定的收益及现金流，投资回报良好；发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内控制度健全等……
上述三方面的项目要求，可归纳为两个词：风险可控、收益良好。
风险可控：参考我国股市投资者状况，个人投资者的占比比机构投资者要大得多。若在试点初期不明确“项目权属清晰”等要求，仅依靠市场辨别，REITs产品很容易变得良莠不齐。大部分个人投资者并未真正认识到REITs产品的潜在风险，一旦发生踩雷事件，对经济、社会以及往后的基建投资都会造成不利影响。因此在初期，政府采用规范试点方式，控制产品风险，非常具有必要性。
收益良好：REITs产品能否成功发行，其中一点在于是否纳入足够规模的优质资产，即现金流稳定、投资回报良好的资产。《通知》中提及的重点领域均是经济较为发达地区，重点行业所涉及的项目大部分以使用者付费为主，上述要求为项目现金流的稳定性与规模性提供一定保障。
《通知》在“试点工作安排”中明确各相关部门的后续工作，保证试点工作顺利进行：
·各省级发改委负责判断项目是否符合国家政策要求；
·中国证监会已就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见；
·沪深证券交易所、中国证券业协会等机构负责制定完善试点项目遴选的配套措施；
·中国证监会、国家发改委加强合作，探索基础设施REITs各种可行模式。
基础设施REITs短期展望
从2014年开始，我国一直发行的是类REITs产品。为何是“类REITs”，而不是“REITs”，从产品本质上主要有以下两方面的区别：
《通知》出台后，笔者推测，我国的基础设施REITs产品，除投资者从私募转向公募、标的资产更为丰富外，其“融资”与“偏债”的性质在短期内会继续保持。
上述推测主要考虑到，短期内市场投资者（尤其个人投资者）难以真正摆脱“刚兑”思想，加之无税收优惠对REITs的投资回报率造成一定压力，即使以使用者付费为主的优质项目进行试点，未来一段时间内，发起人为了顺利融资，产品可能仍需设计担保等外部增信措施来推行，因此在试点初期REITs难以摆脱“债性”。是否能真正实现《通知》中所说的“通过REITs实现权益份额公开上市交易”，从“偏债”转变为“偏股”，仍有待观望。
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