#步梯房与电梯房的定价规则一样吗?#

说实话，见过的大多数上世纪80~90年代，修筑的步梯楼房，大多集中在5~6层这样的层数，它们的定价，可以说是蹭了一波近十几二十年来新修建的电梯楼房的热度。

按照当年这些步梯房的成本入手价，除了少数房源，占据了比较核心城区板块，拥有一定的地段区位优势外，其房屋的本身价值，是否值得和现在的电梯房（包含高层住宅和洋房）相提并论，是值得商榷的。

主要原因有如下几个方面：

1、步梯房建筑年代久远，房龄较长

房龄将会是未来二手房楼市一个非常关键的点，因为随着“棚改”退场，“旧改”来临，越来越多的老旧小区会得到改造，比如加装电梯，裱糊外立面等，但是，房子本身的建筑年代如果过于久远，任何建筑材料，包括水泥等，用于居住使用，都是有理论使用年限的，年久失修，难免会遇到房屋老化的问题，作为固定资产，也都存在折旧损耗的问题。

所以，对于房龄超过20年以上的房屋，其土地使用权年限就算是70年，去掉已经过去的20年，从前手到后手的手里，实际上还只剩下50年的土地使用年限，相当于买了一套公寓，如果说，从这个角度来看老旧房源的市场价值，其实比同等地段的公寓价格低一点，是可以理解的。

2、老旧小区改造之后，还是老旧小区

许多老旧小区的步梯房，虽然得到了改造，比如加装了电梯等，有人会说和电梯一样了，但实际上，当初步梯房设计的时候，就没有考虑安装过电梯，现在很多户型和楼层，加装了电梯，但却影响了采光、通风等，有的楼栋没有预先预留电梯井，直接加装在楼栋外面，还会带来噪音和外来人员进出楼栋等影响。

而且，就算是外立面装裱得再好看、再现代，建筑内部的电线、水管、下水等设施，仍然是老旧的，而且也都有使用年限，所以，老旧小区就算改造之后，其本质上还是属于老旧小区。

3、近20年来新建的电梯房、小区房，价值不仅在房子本身之上

许多城市，近20年新建的电梯房，包括高层、洋房、别墅等，大都有一定成熟的小区、组团和相应的配套，不管是学区房、景观房、地铁房或者商业配套等，都是绑定了相应的附加值的。

很多小区，就算是一街之隔，也许新建的小区就能上某某重点小学，但是老旧的小区业主就可能没有学位，所以房价的差异也就体现出来了。

现在买房都不单纯是买房子本身，更多是房子所绑定的一系列的城市公共配套资源，包括学位、户籍、稀缺景观、交通站点等，而且拥有成熟物业管理体系、小区绿化等。

而老旧小区当年设计的时候，可能根本考虑不到那么多因素，就算后期地铁规划可能修到老小区的家门口，刚好因为走运老房子成了“地铁房”，但实际上它和纯正的现代意义上的地铁房，还是有差别的。

4、成交数据，是二手房定价的关键依据

细心的人，只要搜索一下各城市的二手房成交数据，就会发现，当前很多二手房市场成交量、价格都比较火热的房源，基本都属于近一二十年新建的小区，很少有人会买那种上世纪80~90年代修筑的老旧房源，除非有特殊的学区或其他资源绑定（比如等待棚改拆迁机会等）。

一个小区，每成交一次二手房，就是市场对这个小区房价的一次再确认，所以，成交数据是支撑二手房定价的一个基石所在，没有量的积累，就没有质的判断。

综上所述，我们认为，那种建筑年代久远的步梯房，其定价标准，与近十几二十年新建的小区电梯楼，是不能相提并论的，其是否还存在市场交易价值都还有待商榷，甚至有的房源充其量只能是提供居住价值而已。