契税
知识点：纳税义务人、税率和应纳税额的计算
（一）纳税义务人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
转让房地产过程中：
转让方 | 增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税 |
承受方 | 契税、印花税 |
（二）税率
3%～5%的幅度比例税率
（三）应纳税额的计算
1.计税依据——不含增值税的不动产价格
具体情形 | 计税依据 |
（1）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖 | 成交价格 |
（2）土地使用权赠与、房屋赠与 | 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 |
（3）土地使用权交换、房屋交换 | 所交换的土地使用权、房屋的价格差额 交换价格相等时，免征契税 不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税 |
（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时 | 由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 |
（5）房屋附属设施征收契税的依据 | ①不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税； ②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税； ③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。 |
（6）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外） | 应对受赠人全额征收契税 |
注意：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 |
2.应纳税额的计算方法
应纳税额=计税依据×税率
【例题1·多选题】（2014年）下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。 A.购买的房屋以成交价格作为计税依据 B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据 C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据 D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据 | |
『正确答案』ABD 『答案解析』选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 |
【例题2·单选题】（2016年）甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（ ）万元。 A.5000 B.6000 C.9000 D.2000 | |
『正确答案』C 『答案解析』以房产抵偿债务，按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税，本题中的折价款为9000万元。 |
【例题3·单选题】（2009年）居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民甲2008年应缴纳的契税为（ ）。 A.4万元 B.6万元 C.7.2万元 D.9.2万元 | |
『正确答案』A 『答案解析』契税以受让方为纳税人，居民之间等价交换房屋的免征契税，甲应纳契税＝100×4%＝4（万元）。 |
【例题4·单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（ ）。 A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 | |
『正确答案』A 『答案解析』以房产抵债，由产权承受人按房屋折价款缴纳契税，乙缴纳契税=100×3%×10000=3000（元）；房屋交换，由多支付差价的一方缴纳契税，丙缴纳契税＝12×3%×10000=3600（元）；以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 |
知识点：征收管理
1.纳税义务发生时间
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。
2.纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内办理纳税申报
3.纳税地点——在土地、房屋所在地缴纳
4.纳税申报
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