土地置换契税计税依据(土地使用权交换,房屋交换,契税的计税依据)

文|金穗源商学院

问：2017年11月，政府依照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定对我公司进行了整体搬迁，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的规定，付给我公司一笔政策性拆迁补助款。我公司用搬迁补偿款在郊区购得一块国有土地，缴纳3%的契税。请问，这种情况还需要缴纳契税吗?

答：你公司取得政策性搬迁补偿收入， 用这笔资金购得国有土地使用权，符合国有土地使用权出让或国有土地使用权转让，承受单位为契税的纳税人的规定，应当依照《契税条例》的规定缴纳契税。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《契税暂行条例细则》)第十条规定“土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。”

根据这项规定，如果你公司在搬迁前与政府协商,对被征用的土地和房产采取土地置换的方式，由政府另外划拨给你公司一块土地，则可以不征或少征契税。

例： 2017年11 月，甲公司因政策性搬迁准备在郊区受让一项土地使用权，土地出让金10000万元，当地规定契税率为3%，需要缴纳契税300万元。经过专家策划，该公司采用现有土地与政府土地置换的方法，该公司现有土地账面原值6000万元，累计摊销4000万元，净值2000万元，评估价值9000万元。与政府达成的协议是，政府在郊区出让一项土地使用权，价值11000万元，换取甲公司在市内的土地，甲公司支付土地价款的差额2000万元。比较应缴契税的差额，换得的土地如何确认成本?

[案例分析]

(1)直接受让土地应缴契税= 10000x3%= 300 (万元)。

(2)土地置换应缴契税= 2000x3%=60 (万元);

节省契税= 300- 60=240 (万元)。

(3)政策性搬迁按国家税务总局公告2012年第40号计算换入土地的成本:

换入土地成本=11000 60=11060(万元)。