房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目增值税征管
1、自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设→第一次进入流通领域的“一手房”。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目→“烂尾楼”
2、销售额的确定。
√房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额→“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”
销售额＝（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1＋11%）
当期允许扣除的土地价款 ＝（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积→道路、绿地、物业用房等
扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
√房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目（开工日期在2016年4月30日前），可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
3、预缴税款。
房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式（首付 按揭 尾款）销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款＝预收款/（1 适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
房地产开发企业的一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
4、进项税额。
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
5、纳税申报。
√适用一般计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
√适用简易计税方法计税的，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减巳预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
6、发票开具。
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
房地产开发企业的一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
【举例】A房地产开发公司为一般纳税人，其自行开发了某房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月，2016年1月开始预售，至2016年4月30日共取得预收款1050万元，已按规定申报缴纳营业税。
A公司对上述预收款开具了收据，未开具营业税发票。
A公司2016年5月收到预收款5250万元。
2016年6月共开具了增值税普通发票6300万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款1050万元，和2016年5月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。
问：纳税人应如何申报上述业务的增值税税款？
【分析】 A公司销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
纳税人6月开具增值税普通发票6300万元，其中包括1050万元属于按规定补开发票行为，不再计征增值税。
纳税人在6月申报期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元：5250÷（1 5%）×3%＝150（万元）；
纳税人在7月申报期应申报、补缴的增值税税款为：5250÷（1 5%）×5%-150＝100（万元）。
【举例】基础资料同上，A公司2016年6月取得相关增值税专用发票，注明的增值税额为100万元，A公司选择按适用税率计缴增值税，对应的土地价款810万元。
问：纳税人应如何申报上述业务的增值税税款？
【分析】纳税人在6月申报期就取得的预收款应预缴税款：5250÷（1 11%）×3%＝141.89（万元）。
纳税人在7月申报期计算应缴税款：
销项税额＝（5250-810）÷（1 11%）×11%＝440（万元）
应纳税额＝440-141.89-100＝198.11（万元）。
有财税问题就问解税宝，有财税难题就找解税宝！
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
