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类reits物流(中金普洛斯仓储物流reits预期收益)

我国仓储物流公募REITs已开启试点


按照底层资产划分,我国首批试点公募REITs中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类。模式上两者倾向于日本、新加坡模式,即单支REIT仓库数量较少、单仓面积较大。收益上两者预期年现金流分派率位于4.3%-4.8%区间,上市后二级市场呈小幅溢价。


受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响,我国物流地产市场蓬勃发展


1.因具备租户组合及租金收入相对稳定、土地价格较低等特点,我国一线城市物流地产整体投资回报率(6%-8%)较购物中心(4%-6%)、长租公寓(2%-3%)等资产更高。2.伴随着全球产业链上下游协作程度加深,跨境贸易对物流企业运输效率及仓配能力提出更高要求,进一步拓宽物流地产行业发展空间。3.国内居民消费升级下电商及快递行业高速发展,推动物流地产需求加速释放。4.近年来国家就税收、供地、融资等方面对仓储物流行业扶持力度加强,利于加速构建高质量物流基础设施网络体系,促进经济转型升级。


相较于强劲市场需求,我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间


1.当前我国已具备一定规模的工业仓储用地,但物流地产结构性问题愈发凸显:人均仓储面积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距;冷链物流行业市场集中度偏低,行业内缺乏主导企业。2. 新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高等挑战。3.此外城市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加速缩减,土地置换时间成本较大;同时低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率。


海外典型物流地产REITs产品介绍


市场需求及消费升级倾向下,预计我国物流地产行业集中度加剧或成为必然趋势


1.部分主流房企已通过合资、战略合作、收并购等形式陆续打入物流地产市场。除自身多元化转型升级需要外,物流地产与生俱来的“地产基因”及行业供需不匹配等因素驱动房企开辟物流地产新赛道。2.我国物流资产多为市场化企业持有,相比于基建项目,物流标的资产证券化操作可行性更强。可以预见于国内公募REITs加速起航的背景下,物流地产行业集中度加剧或将成为必然趋势。


风险分析:物流地产经营风险;流动性风险;政策推进不及预期风险;终止上市风险。


本文源自光大证券研究


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