不动产登记簿的错误证明(有证据证明不动产登记簿确有错误外)

不动产登记簿有误？别急，教你分清类型再处理

登记簿的权利推定力非依法律程序不得推翻

目前，法律并未明确规定不动产登记簿的定义，一般认为不动产登记簿是指不动产登记机构制作和管理的，用于记载不动产自然状况、权属状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿记载事项包括不动产的坐落、界址、空间界线、面积、用途等自然状况，不动产权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他需要注明的事项。这些登记簿记载事项可以分为与权属有关的权利事项和非权利事项。

权利事项是不动产登记簿的核心内容，涉及权利人不动产权利的归属和内容，是不动产登记物权公示效力的主要内容。《物权法》规定不动产物权登记生效的原则后，进一步明确不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。对于登记簿的效力，全国人大法工委《物权法释义》明确指出，遵循权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权，法律推定物权的登记状态与物权的真实状态及实体法上的权利一致，其权利内容以不动产登记簿上证明为准。除非有相反证据证明，法律推定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。最高人民法院《物权法》司法解释进一步明确，不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。可见，不动产登记簿的推定力是一种法律推定而非事实推定，即使与事实不一致，也必须依据一定的法律程序如更正登记或民事诉讼、仲裁等司法程序推翻，不动产登记机构不能直接推翻其登记推定力。

应注意的是，不动产登记簿的公信力所保护的是登记的权利内容，而不是面积等自然状态的记载。不动产的自然状况等非权利事项本质上是一种客观真实，由权籍调查单位通过不动产测量取得，无论登记前后都不会改变，都不属于不动产权利推定的内容。不动产的坐落、界址、空间界线、面积、用途等自然状况记载错误的，不动产登记机构可以根据权籍调查材料依职权予以更正。

权利事项错误的更正方式

我国采取债权形式主义的物权变动模式。合同当事人对物权变动的意思表示（约定），是物权变动的登记原因。不动产登记发生物权效力是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不是登记机关赋予的。登记机构的登记行为是基于申请人提交的申请材料，是一种缺乏意思表示成分的事实行为。如果出让合同或买卖合同等债权合同无效，登记原因行为无效，则该不动产权利即使已经登记于登记簿，也仅有形式上的效力，不发生物权变动的效力。登记原因行为的瑕疵就导致了登记簿权利事项记载错误。

但登记机构没有司法裁判权，既无权力也无能力判断登记原因行为的效力，只能依据《不动产登记暂行条例》等相关规定，审查当事人申请材料的齐备性、表面一致性。笔者遇过一个案例，法院对买卖合同效力经过一审、二审、再审三次反复，这种情况下登记机构如何审查合同。有观点认为：登记机构要审查合同的合法性、不动产的合规性等，比如套路贷、违章搭盖等。这种观点，将导致登记人员不是对可能引起风险的一概不予登记，就是违规要求提供更多材料。可见，将其他部门的行政管理职能与登记混为一谈，是对登记机构审查职权的误解。

有学者认为不动产登记具有产权确定的功能，涉及公共利益，应当为登记机构主动更正登记预留空间。这个说法混淆了登记与确权的关系。过于强调登记的行政性，不对登记机构依职权更正登记予以程序和实体的限制，有可能侵害相对人的权益，损害物权公示效力，破坏稳定的不动产物权关系。