重庆上海房产税试点政策对比(如何看待我国重庆及上海地区的试点房产税情况)

据新华社消息，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

财政部、税务总局有关负责人在接受新华社采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

一字之差两个税种有何区别

2011年1月，国务院召开第136次常务会议，同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随后上海、重庆两地对房产税开展征收试点。

仅有一字之差的两个税种究竟有何区别？

事实上，房产税由来已久，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税，此后这一税种几经调整。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。以房屋为征收对象，向产权人征收是房产税的显著特征。

目前，房地产税改革试点的办法还未出台，相关法律也待条件成熟后制定，不过根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》还是可以看出房产税与房地产税的重要区别。

《决定》中提到，房地产税试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

与房产税以房屋为征收对象、房屋产权人为纳税人不同，房地产税还将土地使用人纳入征收范围，这是两个税种的重要不同之处。

房产税在沪渝两地是如何征收的

虽然两个税种有所不同，但不少分析认为，房产税的征收试点还是可以在一定程度上作为参考。

2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称：上海市房产税征收办法）。根据上海市房产税征收办法，上海的房产税试点范围为全行政区域，征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

税率方面，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市统计局公布的上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

此外，上海市房产税征收办法还规定了六种优惠政策，例如，上海市民在上海新购房屋为家庭二套及以上住房，但是家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米的，可以免征；引进的高层次人才、重点产业紧缺人才等新购第一套住房时也可免征等等。

上海市房产税征收办法同时规定，税收用途是保障性住房建设等方面的支出。

重庆方面于2011年公布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》（2017年再次修订），开展对部分个人住房征收房产税改革试点。与上海的政策不同，重庆方面的政策更侧重于限制高档住宅消费。

试点范围方面，重庆市划定在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。征收对象则是个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房）以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

税基为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。

税率方面， 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

优惠政策方面，重庆规定纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款等。

重庆方面表示，房产税的税收用途是全部用于公共租赁房的建设和维护。

房产税征收十年效果几何

从2011年，沪渝两地对房产税征收进行试点算起，距今已有十年，试点效果几何？据国海证券联席所长、首席政策分析师夏磊的分析，房产税的征收对于沪渝两地的税收收入和房价并未产生较大影响。

夏磊表示，2011年房产税试点当年，重庆房产税登记应税住房仅8791套，总建面215.1万平方米，征收总额约1亿元，约占重庆市财政税收收入的0.1%；上海房产税登记住房7000多套，认定为应税住房1017套，征收总额不超过1000万元，规模较小。即便到了2018年，房产税在税收中所占比例也较低，2018年上海、重庆两市房产税分别为213.8亿元和67.3亿元，占地方财政税收比重分别为3.4%和4.2%，分别占各自土地出让收入的11.1%和3.2%。

房价方面，从沪渝两市的市场运行结果看，房产税对房价同样影响不大。短期看，2011-2012年上海和重庆商品房均价涨幅放缓，其中上海2012年还出现-3.0%的负增长。但这并非主要受到房产税试点的影响，而是政府宏观政策调控的结果，主要调控措施包括：2011年1月的“新国八条”、7月的“新国五条”等。而长期看，沪渝市场运行步调与其他重点城市基本一致。对比2011-2012年部分重点城市，相同时期内，各城市新建商品住宅价格指数步调一致，上海和重庆并未出现独立走势，2011-2020年上海、重庆的商品房均价复合增长率分别为9.9%和6.4%。

夏磊认为，房产税对税收和房价未产生较大影响主要因为征税范围窄、税率偏低，免征面积大以及住房市场供应关系等。

夏磊表示，上海的房产税只针对增量房，不涉及存量房；重庆虽然包括了存量房，但只针对高档住房，这一方案操作性强、精准定位，但税基窄。税率方面，上海房产税税率是0.4%和0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%，税率偏低。低税率不能增加投机者的持房成本，降低了抑制投机的作用。而免征面积方面，上海市新购住宅免征面积为人均60平方米，重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米，而截至2011年末，两市城镇人均住房建筑面积仅分别为33.4平方米和31.8平方米。

此外，夏磊认为随着城镇化进程不断推进，人口向大城市集聚的趋势愈加明显，这导致上海、重庆两地的住房供应一直处于供给不足、供求失衡的状态，所以对于住房需求旺盛的大城市来说，房产税难以起到房价调控作用。