20万3个税点是多少(20万个人所得税是多少)

3月16日，国务院金融委上午开会之后，下午，财政部回应：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

意思就是，在上海和重庆之外，今年不会有新的城市试点房地产税了。

这是个好消息吗？不见得是，楼上的靴子始终点不落地，反而还担心得睡不着。

实质性的利好出来之后，市场并不买单。

这就像一个少女的心情：怕你不来，又怕你乱来；你说了今天不来，但你也没说明天后天都不来吧，始终是要来的。

那房地产税，到底可怕吗？

01

100万的房子，一年收1000块？

如果是这样收，那简直都不是事了。当然，我们这只是一个假设，基于车船税。

比如买一辆10万左右的家用轿车，一年还得交400-660元（各地不等）的车船税，这钱20万当然是在你每年买保险的时候交了，一年几百块钱的车船税，也感觉不到疼。

如果一百来万的房子，一年交个几千块钱，那痛不痛呢？

好像是有点痛，摊下来每个月好几百了，每个月都要少吃一顿火锅了。

不过账要从另外一个角度算：

假设100万的房子，每年房产增值幅度为5%，每年资产增值5万；然后现在虽然房产的租金偏低，但基本上还是有2%左右，那么一年租金收入约2万，加起来一年7万，假设持有这套房产，每年要被收5000块钱的房地产税，其实每年还是有6.5万的盈余的。

02

房地产税怎么可能这么低？

有人会问，那一套房子怎么可能才只收5000块的房地产税呢？

前天，攀哥跟一个业内专业人士聊天，他认为，可能一套房子收5000块，都算高的，普通人想交5000块，可能都还需要踮踮脚。

摄影：余生

道理很简单，免征面积。

你说北京上海的三口之家，住100㎡不算过分吧？但是这种房子，动辄就个税价值千万了，你要按照1%的税率征收，一年房地产税都10是几万，这要征税征到一个退休大爷身上，别说1%，0.5%的税率，他都受不了。

所以目前学术界的观点是，家庭人均免征面积，60-80㎡是比较合适的。

如果取最低标准，人均免征面积60㎡，3口之家你得有180㎡的住房，才有资格交房地产税。

如果你现在住的房子是100㎡，想买个140㎡左右的大洋房来改善一下，那家庭总房产面积就240㎡，看起来超标了60㎡是吧，这60㎡得交税，交多少税呢？

重庆现在按照价格来征收的房产税，起征点是0.5%，我们假设按面积征收后，仍然还是按照0.5%的税率来征收，那么：

60㎡乘以单价1.5万/㎡，计税总价90万，从价计征一般还要打个7折，银行评估价和税务评估价一般都不是市场价。办过抵押贷款和二手房交易契税的，都知道。

所以，每年应该缴纳的房地产税是多少呢？

90万*0.7*0.5个人所得税%=3150元。

说句实话，速晨君现在住的房子，物管费3.5元/㎡，总共143㎡，每年物管费都是6006块了。这房地产税，比我的物管费都还低，能有多大影响？

更重要的是，我要是生个二娃什么的，4口之家240㎡免征面积，一下子就全部免征了，一分房地产税都不用交。

03

大数据说话

速晨君有一个大概的数据，不算太准确，不过可以给大家分享一下：

重庆的人均免征面积，全部加起来，会远远大于目前重庆已建成的房产面积，即使收房地产税，大多数人，也是收不到的。

天塌下来，都还有高个子顶着呢。

摄影：余生

从98年房改开始，重庆主城9区的已建成住房，约500万套，按照每套100㎡来估算，那么重庆主城区建成房屋的总面积，大概就是5亿平方米。

重庆目前主城区人口，是1034万人，按照人均免征60㎡的话，重庆的免征面积有6.2亿㎡。

那重庆总的房屋建成面积，还没有总的免征面积大，慌什么慌？

能被收到房地产税的人，是那些房子很多套的人，普通老百姓，只是被平均的人；或者说你只是想买个大点的房子，改善一下，真的不用担心。

04

为什么这么温柔？

税收的本质是一种拔鹅毛的艺术，注意是艺术，不是技术。

死亡税率的国家和地区，经济活动就停滞了。

拔鹅毛，也不能把鹅给拔死了吧，今天一不留神把鹅给拔死了，明天就没有鹅毛拔了。

要是房地产税每年征收5个点，那20年就把一套房子给收完了，真要那样的话，恐怕就没有人再买房子了。

要知道，国家层面已经明确了房地产是国民经济支柱产业，真把支柱给打掉了，恐怕就不只是“支持商品房建设更好满足购房者合理住房需求”的问题了。

多少

那是上下游几十个产业的问题了，拔点死一只个税鹅，连带死掉几十只鸭，村里的农民大爷都没那么傻。

05

房地产税要代替多少土地出让金？

我们还是拿重庆说事，重庆主城每年的土地出让20万金，大概在1000亿上下。

如果这1000亿，都要靠房地产税来替代，按照500万套的存量，那平均每套房子每年要收2万块钱。这鹅毛就拔得这只鹅要哇哇大叫了。

如果只收最有钱的那帮人，他们房子多，10%的房子纳入房地产税征收范围，50万套房子，一多少套房子一年收20万，基本就是死亡税率了，也不可能。

所以房地产税要替代土地出让金，短期是不可能的。

摄影：余生

当然重庆现在也不需要去做替代，主城区人口才刚过千万，未来规划个人所得税是要发展到2000万人口的超级大城市，按照这个速度发展下去，房地产和土地是出让金的发展曲线，都还早得很，哪有必要现在就把鹅毛给拔死了？

并且，当重庆到达2000万人口规模的时候，现在是500万套房子对应千万人口，那两千万人口就对应1000万套房子了，十来年后，一套房子收1万块钱的房地产税，可能跟现在收5000块钱差不多，影响不3大。

我们以前吃1.5元一碗的小面，现在7、8块一碗，还不是在吃。

最有可能的模型是，当房地产税来临的时候，先替代5%左右的土地出让金，然后慢慢到10%，再慢慢往上发展……

1000亿的10%，就是100亿，如果收500万套房子里面10%房主的税，就是50万3套房子要被收税，一套收2万就差不多了，谁叫你们有钱呢？

摄影：余生

当然，有钱人可能会这么算账：

一套房子一年收2万，假设我这套房子价值200万，那也就1%的税率，即使房地产不能暴涨了，跑赢通胀或者跟GDP增幅相关，那也有5.5%的增值（这在国家允许范围内），再加上租金回报2%，7.5%减去1%，那还有6.5%呢，总比炒股强多了。

最后：

今年暂不具备条件征收，的确不是说今后就不收了。

只是，即使今后要收房地产税，充其量，也就只是门上的一块豆腐，不是利剑，甚至连靴子都算不上。

有的人被吓破了胆，谈虎色变。

有的人会算大帐，震荡的过程中，会有很多人被逼下了车，吓破了胆的人的行李，会被他们捡一波。

再说一句：免征面积以内，绝对安全，免征面积以外，稍微超一点，那也不是事儿，它只是一块豆腐而已。