纳税评估总结：解析某房地产企业纳税评估案例

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纳税评估企业概况

某企业主要从事房地产经营销售业务，在房地产市场需求旺盛，企业销售营业额持续增长的情况下，该企业却仅在2014年微利，其余年度均发生亏损。

纳税评估疑点分析

1从汇算清缴情况来看该企业某些年度会计报表收入与所得税年度清算收入配比存在较大差异，存在漏缴企业所得税的可能性。

2从缴纳营业税情况来看该企业营业税税负率远小于正常营业税税负率，企业存在延迟缴纳营业税和土地增值税的可能性。

纳税评估约谈

税务部门通过多次约谈，理清该企业财务记账脉络，发现企业存在以下问题：

1超标准预提费用

法律依据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十二条第一款规定：“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。”本案中，该企业在年末预提建安费用六千余万元，而当年实际发生建安成本为两亿五千万元，应可预提二千五百万元费用，超标准预提四千余万元。

税方观点：超标准预提部分税前不应予以扣除。

2资本性费用未资本化处理

法律依据：《企业会计准则》第17号第四条：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。”本案中，该企业发生的借款费用已同时满足资本化的三个条件，属于资本性借款利息支出，却直接将一千余万元作为费用列支，计入当期损益，扣减当期应纳税所得。

税方观点：应调增应纳税所得额。

3预售收入未按规定计缴营业

税法律依据：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”本案中，该企业将部分收到的预收款项以“有可能退房”为由，不作为已收到的款项进行申报，未按规定及时计缴营业税及附加。

税方观点：企业在收到预售款后应及时申报缴纳营业税。

纳税评估处理结果

根据相关法规，税企双方最终确定补税方案，补交税款一千五百余万元。

税官感悟 税务机关应结合实际开展多种形式的税法宣传，不断提高房地产行业税法遵从度，通过多种渠道和媒体将最新税收政策传达给企业负责人和财务人员;企业也应加强学习各项税收政策，提高财务人员对会计知识，税法知识的认识，规范财务核算，减少房地产行业企业的涉税风险。