不动产登记簿中抵押登记什么意思(不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围)

抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。

裁判规则

1.作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，以免发生纠纷。

2.就抵押权人而言，要切记：应当要求负责抵押登记的工作人员将抵押的房屋在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。

3.对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿”。

裁判实例

裁判法院：最高人民法院

裁判案号：（2017）最高法民申2274号

新疆聚鼎公司因与丁维生、普瑞铭公司克分公司申请执行人执行异议之诉纠纷

案情介绍

2010年3月，聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订《典当抵押合同》，普瑞铭公司克分公司以其开发的案涉在建工程及土地使用权为抵押向聚鼎公司借款800万元，并办理了抵押登记和公证。基于《典当抵押合同》的偿还情况，双方续签了《续当抵押合同》，抵押房产为案涉在建工程，并进行了公证。

因普瑞铭克分公司未按照约定偿还借款，聚鼎公司依据公证债权文书两份《执行证书》向法院申请强制执行，法院查封了普瑞铭公司克分公司案涉房产的产权。案外人丁维生提出执行异议，称其系案涉商铺的实际所有人，申请中止执行。经审查法院裁定中止对案涉商铺的执行。聚鼎公司不服向原审法院提起执行异议之诉。

另查明，2011年8月31日，丁维生购买商铺支付了购房款及税费，实际占有使用至今。涉案商铺尚未进行产权登记，但案涉小区房屋的抵押登记有两次，第一次是2010年3月25日，第二次是2013年3月12日。

最高法院认为

本案的主要争议在于丁维生对本案执行标的是否存在能够排除强制执行的民事权益。

第一，依据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

因为丁维生购买并实际占有的案涉商铺到目前没有办理产权证，属于正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申请再审的理由是否成立，关键是看该房屋在2010年3月25日第一次抵押登记时是否已经登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，那么聚鼎公司的申请再审理由就成立。相反，就不成立。从抵押登记簿记载的内容来看，丁维生购买的案涉商铺并没有明确登记为抵押财产，在法律上就应当认为没有被抵押登记，聚鼎公司就不是该商铺的抵押权人，不享有优先权。

聚鼎公司申请再审时提出，案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分。本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。就本案而言，由于登记簿上没有明确将案涉58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁维生即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。实践中要以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，本案中由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。如果当地房地产管理部门的抵押登记簿明确记载案涉58-1号商铺为抵押财产，该抵押登记簿又能够被丁维生查阅，那么丁维生就不享有足以排除强制执行的民事权益。

作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。就抵押权人而言，也要切记：其要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。

第二，丁维生购买的商铺未办理过户登记不是丁维生自身的原因，案涉芙蓉花园小区商铺均未办理大产权证，所以丁维生不可能办理小产权证。因丁维生是以取得案涉商铺所有权为目的订立合同和支付相应价款，对案涉不动产已经实际占有使用至今，且非因自身原因未办理过户登记；加之案涉商铺在法律上应当认定为没有在抵押登记簿上登记公示，该商铺不是抵押财产，故丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

综上，裁定驳回聚鼎典当公司的再审申请。

法律依据

1.《物权法》第六条：不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。

2.《物权法》第十四条：不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

3.《物权法》第一百八十七条：正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

4.《物权法》第十六条第一款：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

实务要点

1.抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。第三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。

2.普通公民购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。

3.要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。

4.房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。