京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:京总好，总价370w的预算，南海家园我们实地看了下两居已经400w朝上了，够不到两居的情况下，现在可以买南海家园的一居吗？感觉这段时间亦庄涨的太厉害了，会不会买在高点？如果够不到南海家园，在瀛海上车是否合适？期待您的回复
A:回答:您好, 感谢信任!1、中国的楼市是政策市,小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨;北京的每一次房价轮动都是从核心区开始,近期的市场明显回暖,成交量和价都有可见的变化
2、在北京买房只要选筹正确不存在接盘侠之说，真正的韭菜是那些一直观望的人;如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。财富获取的方式有两种， 创造财富和分配财富。购买优质房产是分配财富，方式直接简单易行，因为房产的价值随着城市发展，本来就在那里，谁去拿就是谁的。
3、如果南海家园上车比较困难,瀛海也可,但是瀛海有很多韭菜盘一定要回避,可以看看玉璟园、三槐家园;
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Q:提问:京总，您好，很是感谢和信任您的建议。最近去看武夷融御，高楼层好位置已卖出或偏贵，不太好挑选，好的楼比临街楼贵100万，查光照图，只有7层以下，光照时间2-4小时。有临街的二层，这个光照充足，因临街有优惠和特价，比其它楼最贵的便宜50-100万，楼层不同，有所不同。请教京总，从自主和兼投资的角度考虑，楼王或中间位置与临街楼，选择时应如何取舍和考虑？最贵的楼栋和楼层是最好和最具投资价值的吗？(临街的紫运路貌似不是主要街道，双向两车道)。期待您的分享和建议，多谢！
A:回答:您好,融御这个地块属于通州新城的01地块;无疑是最优质的板块;未来这个区域是不缺购买力的;按照过往的经验,这样的区域房源越稀缺、楼层楼栋越优质,未来在市场上越抢手;从投资角度;差位置差楼层可能更值得买,因为您买的是新房,定价系统不会太乱;您今天买的价格相对低一些;未来在卖的时候溢价权也掌握在自己手里;
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Q:提问:京总您好！我的情况比较复杂，简单说孩子北京朝阳户口，目前和孩子妈在外地读小学一年级，我有首套资格，首付大概能凑300，工作在海淀永丰，一个人附近租房，考虑两个方案，一个是通州核心区武夷板块，这里二手房京贸家园、bobo自由城，新房融御二期都可以考虑；一个是海淀清河附近，您说的莱圳家园
麻烦您从投资和居住角度给分析一下这两块儿的利弊，我个人工作短期内都可以租房，主要是准备中学孩子回京，一家团聚
因为要兼顾老人，我的需求是最好三居，这样总价可能要在700 ，但是我听说二手房首套也只能贷款243，这样首付压力就很大，不知道这个信息是否属实，谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!首先建议您认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期,
按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。
bobo自由城,京贸家园、融域,如果您资金充足,建议优先选融御,这个板块不缺购买力,未来可以享受到ZF的优质JY资源。符合通州终极改善的目标。
2、如果您注重孩子的教育,可选海淀的莱圳,两者需要您做平衡.
3、是的,但是可以通过其他方法解决.可私信我
Q:提问: 买了套二手房，属于手拉手交易，我找了个中介走流程。去住建委办完网签后，去做资金监管这个过程，中介说要一起去。还说要给我什么材料。是这样的吗？不太想让中介一起了，想自己去办。
A:回答; 你好,房产的交易任何环节，都可以不带中介。中介不是必须的。但你要自己懂，比较累而已。中介收了你的服务费，可以让他好好服务。
Q:提问:京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，以后还请多多指教，我预计十一左右上车，提前加入会员学习下。很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这是穷人思维啊，他们为什么不承认地段价值,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。
利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。
对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费啊。
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费;不过才因为三五万块,今天你让他们不恨高房价，怎么可能呢?
对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房。因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我经常直播说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
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Q:提问:京总，北京长期供应大量BZ房，GZ房，北京房价会不会因此下降？
A:回答:你好,感谢信任!结论就是对北京的房地产市场没有任何影响，基本被市场忽略，因为你要想，北京的房地产市场走到今天，它不是一天两天的事情，它是十年二十年，无数的历史时间的累积，无数因素的共同作用才会变成今天这个价位，僵持的局面。
那么在这样的情况下，你不可能指望说我一个ZC，一个TD，一个JJ适用房能保证整个市场天翻地覆的变化，这样的想法是不适宜的，为何ZC对整体北京市场的影响都是非常非常轻微的，
我们可以从微观上分析一下。微观上你首先要知道一点，就是自住性房产是占有了整体的住宅土地面积，也就是说，我们所有的北京的土地是有限的，它的住宅用地出让指标也是有限的，自住性房产并不会增加供应数量。
会导致什么结果？就是我建自住性房产以后，我的商品房就少了，自住房越多，商品房就会越稀缺，所以你整件事情要综合起来看，当你看到廉价的自住房的同时，你要看到它的背后越来越昂贵的商品房。
从此以后，你想买一个正规的商品房会变得更加昂贵。就是说如果你用市场的方法把整体的购房人群分为几类，在北京有户口的，没户口的，有房，没房票的，老北京土著以及新的北京的居民，有没有经济适用房资格的，把他们分为几类，那么老北京土著当中的一些中低收入人群，年满25岁的，他们是比较高的受益者，他们可以以更低的价格获得房产，但是相应的对于那些北漂，那些小白领，或者他不想住郊区，一定要住市区，买商品房的白领来说，他们的购房成本是越来越高的，北京不缺购买力，BZ房供应越充足，商品房就越稀缺。
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Q:提问:京总：您好！很高兴加入京房会，拜读了您的精华文章及相关问答，您的方法论让我受益匪浅。针对我自己的情况，烦请帮分析、指点下：
状况：现自住大望路金港国际，小区生活还比较方便舒适；去年在广东佛山买了一套新房，现有贷款300左右。现手头可拿出流动资金500左右，还有房票一张。想从投资角度（也考虑未来给孩子）、总投入700左右买一套一居或两居；有以下问题咨询：
1、目前整体经济状况一般，外部环境也比较复杂，对未来5-10年房市走势您是怎么看的？
2、从我本人购房角度，是买新房还是次新房更好？我打算持有10年以上（前期出租），是否担心次新房到时房龄长价值下降？
3、如果买新房的话，可以重点看哪些版块？对德贤御府、养云、奥森春晓、龙湖云璟这些盘怎么看？
4、如果考虑次新版块，重点有哪些推荐？我看您比较多推荐朝青、望京一带，我是在双井大望路一带选就行还是跳出这个商圈看其它版块？对于大望版块的乐成、苹果南区、风度柏林、珠江帝景、时代国际，您会推荐哪些？如果看其它商圈的话，也请推荐下重点楼盘；
5、金港在这一带的价格涨幅相对滞后些，未来的发展情况如何？现有住房是否有必要置换到类似乐成国际、富力城这些品质更高些的楼盘？
6、关于杠杆的问题已发私信，请验证通过下。问题有些多，辛苦京总了，谢谢！
A:回答;你好，感谢信任!1、关于网上大部分认为房价会降,是因为一部分人群是用固态的观点去看待未来，或以今天的收入考虑末来的消费和房价水平。改革开放前期，大部分人的工资水平，每年只有几千元，如今一个稍有工作能力的人，收入是那时候的百倍，有点水平的人，收入可能是那时平均工资的千倍。
很多人以当下的收入水平，对比未来房价感到焦虑，房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高，反而是太低，尤其是北京这样的城市。再看 M2，房价上涨的趋势应该一目了然，加上核心城市的人口流入，那是每年千万以上的人口，在城市化率的大背景下，两年一个台湾、五年一个韩国、十年一个美国，40年造就了N个北京这样的大都市。
宏观市场是货币，我们可以看到市场上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房产税收，还有什么空置率，凡是用这些维度去分析房地产的，全部犯了基本错误，可以说是根本不了解房地产这个概念，
因为某一些因素可以影响房价10%甚至20%的涨幅，但过去十几年我们的楼市上涨超过了20倍，这么大的一个涨幅是不能通过任何微观市场去分析的，我们做学问研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，这么大的涨幅唯一的可能就是货币，市场上货币增多，大家有购买力，不流到房地产也会流到其它行业，流到哪个行业哪个行业的商品就会涨价。
就像日本韩国的房价，可以卖到1亿韩元。上述数据在持续增长，房价必然也是一个上涨状态。总认为 “房价太高”的人，犯了一个致命的错误，就是用过去固定数据去分析现在动态的房价。限购政策下，导致绝对需求尚末满足，不应该有房价高低结论！
悲观的人，看起来什么都有，就是没希望！人类在百万年的进化过程中，大部分时间没能力改造自然，悲观情绪是个好东西，始终保护着我们，不悲观的，看见危险不知道逃跑，可能连基因也保留不下来。
工业革命以后，人类有能力改造自然，没有了之前那么多危险，悲观情绪变成了阻止我们前进的障碍。社会的进步，就是不断的用理性思维去克制感性的情绪的过程。世界这么大，若总想着寻找不好的事物，永远都有，
若是看好的一面，那会更多，好坏大多只是自己的主观意识，也没有绝对的好与坏。活着是为了快乐。尽量去发现事物好的一面！
关于房价会不会降,关键词分化,同一城市在分化,同一区域在分化,核心地段的品质好房涨幅依然很惊人,差地段的房子还是一套卖不动.现在投资房地产越来越是一个技术活了,不能再像十年前乱买了
2、700左右的预算买一个品质次新,持有个5-10年可以再做置换,北京这个价位的新盘,值得买的不多;大多都是存在严重的溢价,买过来大概有3-5年的一个横盘期,如果地段较差,可能还存在站岗的现象.
3、可以重点看看苹果南区、风度柏林、珠江帝景、朝青可以看看华纺、青年汇
4、金港国际未来有补涨的可能性,置换的乐城国际意义不大,北京置换一次的成本较高,非必要的情况下扩大仓位是比较合适的
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!
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02#SZ货币对未来楼市的调整、机遇和风险
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
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