致租赁行业中的个人：增值税待遇有差异｜御财府财税

御财府财税：租房这件事

租房是满足 1 亿“新城市人”居住需求的主要手段

第六次 人口普查统计了各城市家庭户总数量（常住人口口径）和以租房形式居住的家庭户抽样数量，再结合各城市户均人数即可推算出 285 个地级市家庭户租房总人数约为 1.26 亿人，另 外，常住人口中除了家庭户还有集体户，全部城市的集体户人口数量约 0.89 亿人，由于没 有相对应的租房人口占比，我们参考全国流动人口居住方式假设集体户租房占比 60%，计 算出这类租房人口约 0.53 亿人，则全国家庭户和集体户租房总人数约 1.79 亿人。两种方 法计算出的全国租房人数较为一致，总量应该在 1.8 亿人上下。

流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体

全国住房租赁市场规模超万亿元。全国各城市租赁市场主要面向三类人群：

1） 非本地生源且落户于就读地的高校毕业生；

2）流动人口中的非农人口，租房占比为 52.3%；

3）流动人口中的农业人口，租房占比为 69.8%。

我们以高校毕业生和流动非农人口人均租 房支出 900 元/月，流动农业人口人均租房支出 400 元/月估算，2015 年全国住房租赁市场 规模达到近 1.1 万亿元/年。

御财府财税：租房，痛并快乐着

租房市场面临消费升级

• 传统租房过程中面临诸多痛点。

  各类租房调查报告均显示中国当前的租房市场存在诸多问 题。如《2015 年中国城市青年租房现状调查报告》显示，超过一万个 20~30 岁城市青年 被调查者中，每 100 个人中就有 70 个人在租房，而对租房过程表示满意的仅有 11 人，满 意度不到 20%。《北京青年人才住房调查报告》显示，只有 26%的人表示在租房过程中没 有遇到权益受损问题，诟病最多的即是租房信息不对称（54%）和黑中介骗取中介费（44%）。 另外，企鹅智库《网络租房调查报告》也显示，90%以上的被调查者认为租房中介收费不 合理。 租客年龄结构呈年轻化，对居住品质要求正快速提升。58 同城发布的《2016 年上半年租 房市场报告》显示，一线城市的租客中，90 后占比已接近 60%，二三线城市已达到 64%， 90 后客群已大幅超过 80 后。随着 90 后占比的提升，租客对居住品质的要求也更高，如要 求独立空间、装修品质、小区环境等等。根据《2015 年中国城市青年租房现状调查报告》， 86.5%的调查者表示愿意为租房品质提升支付更多的租金，半数人可以接受 200~500 元/ 月的租金涨幅。

• 品牌长租公寓将引领租房市场改革。传统租房市场中的诸多痛点以及租客对于居住品质的 追求促使租房市场改革迫在眉睫，因此中国的长租公寓在此背景下快速兴起。长租公寓主要是基于存量房的改造升级，并通过提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领或 办公族。较传统租赁模式不同的是，长租公寓更多的是从 C 端去考虑效益，将房子作为载 体，通过各种衍生需求挖掘额外效益，同时加强客户黏性。品牌化的长租公寓 可以有效解决租房过程中的诸多痛点，如出租信息透明公开、明码标价，装修标准高于市 场平均水平，租后服务贴心到位等，另外，品牌公寓所附加的社区概念，也更能获得年轻 一代租客的青睐。

在此情况下，增值税对个人出租也有冲击

• 出租不动产的增值税征收规定与特殊规定

  个人（其他个人和小规模纳税人的个体工商户）出租非住房，适用简易计税方法按 5%的征收率计征增值税，应纳税款＝含税销售额÷（1 5%）×5%（注：个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额）。其中，其他个人出租非住房（住房）应缴的增值税向主管地税机关申报缴纳，个体工商户出租非住房（住房）的应缴增值税向主管国税机关申报缴纳。

• 自然人与个体户出租房屋的增值税待遇有异

  张先生（其他个人）在 1 月份收到 1 月至 10 月份的租金（价税合计）31.5 万元时，可在对应的租赁期（10 个月）内平均分摊，分摊后的月租金（价税合计）为 3.15 万元（31.5 万÷10），换算后每月的不含税销售额为 3 万元〔3.15万元÷（1 5%）〕，因此，张先生可享受小微企业免征增值税的优惠政策。同时，也就无需计缴城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加。 而乙个体工商户则应在 1 月份收到 1 月至 10 月份租金（预付租金）31.5 万元时计缴增值税 1.5 万元〔31.5 万元÷（1 5%）×5%〕，同时，应计缴城市维护建设税 0.105万元，教育费附加及地方教育附加 0.075 万元。 可见，在某种情形下（一次性收取租金后折算月租金不超过 3 万元），个人出租房屋（住房和非住房）等不动产，其税收待遇是有差异的。

• 个人出租不动产开具增值税发票的相关规定 ，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可

  在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过 3 万元的；个体工商户以及其他小规模纳税人每季取得租金不超过 9 万元的，均可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是，因其适用适用了免税规定，因此也就不得申请代开（开具）增值税专用发票。故此，此种情形下，承租方也就不能取得增值税专用发票作为扣税凭证了。

御财府财税：只有不断学习才能抵挡这世间对财税人深深的“恶意”

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