目前，土地增值税征管方式是先预征，达到清算条件再进行清算、多退少补。普通住房项目按销售收入的2%预征；非普通住房项目按销售收入的3%预征；其他房地产项目按销售收入的4%预征。当房地产开发项目全部竣工、完成销售；或者已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，就可以进行土地增值税清算。但是，有些税务机关对组织土地增值税清算工作并不积极，主要原因是担心清算会造成大面积退税，从而影响当年收入计划完成。其实，对房地产项目进行土地增值税测算并不难，只要掌握三个指标，就能测算出房地产项目该不该缴纳土地增值税！

因土地增值税税制复杂，现以我市万达广场项目为例进行测算。

2019年04月29日，万达地产集团有限公司以12亿元的总价，成功竞得我市市区三宗商住地块，平均楼面地价为4152元/平方；住房装修预售，平均售价为13800元/平方；根据住建部门信息，我市装修住宅的开发成本是2800元/平方。

以下利用单位售价、单位土地成本、单位开发成本进行土地增值税税负测算。理论依据是增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；但纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。万达广场出售住房均为普通住宅，可以享受免征土地增值税优惠政策。

一、按单位售价进行土地增值税税负测算

（一）单位售价：13800元/平方；

（二）单位扣除项目金额＝4152 2800 695 110 1390＝9147元/平方

1、单位土地成本：4152元/平方；

2、单位开发成本：2800元/平方；

3、单位开发费用：（4152 2800）*10%＝695元/平方

4、单位应计税费：（13800－4152）/（1 10%）*10%*(7% 3% 2% 0.5%)=110元/平方

5、单位加扣：（4152 2800）*20%＝1390元/平方

（三）单位增值额＝13800－9147＝4653元/平方

（四）增值率＝4653/9147＝50%

因增值额超过扣除项目金额20%的，不能享受免征土地增值税；增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%。

（五）单位销售面积应缴土地增值税＝4653*30%＝1396元/平方

二、按总售价进行土地增值税税负测算

根据万达广场预售信息，总建筑可售面积为290398平方，按单位13800元/平方计算，该项目总售价为40.75亿元，应预缴土地增值税0.80亿元，测算应缴土地增值税4.05亿元，测算应补缴土地增值税3.25亿元。

三、结论

以上测算，数据的准确性虽不能达到100%，但能达到90%以上，能使主管税务机关有效管控税源，防止心中无数、不敢清算。