房产税计税基础包括土地(房产税计税基础包括土地使用权吗)

一、城镇土地使用税

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

1.城镇土地使用税计税依据

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

纳税人实际占用的面积，是指市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。具体按下列办法确定：

（1）凡由市人民政府确定的单位组织测定的土地面积的，以测定的土地面积为准。

（2）未经组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整。

2.城镇土地使用税定额税率

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下

（1）大城市1.5～30元;

（2）中等城市1.2～24元;

（3）小城市0.9～18元;

（4）县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

税收优惠：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

3.城镇土地使用税的纳税人

现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

4.城镇土地使用税应纳税额的计算

城镇土地使用税的应纳税额根据纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额计算。其计算公式为：

全年应纳税额＝应税土地面积（平方米）×适用税额

例：鸿发服装公司位于北京市朝阳区，企业土地使用证书记载占用土地的使用土地面积为8000平方米，经确定属二等地段。北京市二等地段每平方米年税额为18元。请计算其全年应纳的土地使用税额。

该企业年应纳土地使用税税额＝8 000×18＝144 000（元）

二、房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

1.计税依据

（1）从价计征

从价计征是按房产的原值一次性减除一定的比率后（10%到30%，具体由地方规定）的余值计征，对应的房产税税率为1.2%，其计算公式如下：

应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）从租计征是按房产的租金收入计征，房屋租金是房产所有人出租房产使用权所得的报酬，（不含增值税）对应的房产税税率为12%（或4%），其计算公式如下：

应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

2.房产税税率

一般来讲有1.2%，12%和4%，具体如下：

1.2%为从价计征——依据房产计税余值征税（一般适用于自用类的经营房屋）；

12%为从租计征——依据房产租金收入征税（一般适用于出租类的经营住房）；

税收优惠：根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4％的税率征收房产税。

3.房产税纳税人

在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

（1）产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。

（2）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

（3）产权出典的，“承典人”为纳税人。

例如：甲向乙借一笔钱，甲将自己的房屋给乙进行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。

（4）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。

（5）产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。

（6）纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

注意：房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的情况下，承租人实际受益，因此由承租人代为缴纳。

4.房产税应缴纳税额计算

例如：甲公司有一套每平3000元共100平米，总价300000的房子为例：一年需缴纳的房产税＝房屋价值×（1－一次扣除的比例）×1.2%（一次扣除比例根据地区不同而有浮动，这个按照30%计算）一年需缴房产税为：

300000x（1－30%）×1.2%＝2520（元）

也就是说本年需要交2520元的房产税。

假如出租这个房子一年需要缴纳的房产税＝租金收入×12%

若这个房子按照1000元每月出租计算：

1000×12×12%＝1440（元）

也就是说不计算其他税的情况下出租比空置划算将近一半。