计缴房产税的计税基础偏低(房地产价格明显偏低)

1、自持地块收到政府土地返还的成本确认

　　业务场景

　　近期华为、美的、阿里等制造业、科技业、互联网产业纷纷拿地、建设产业园区、研发中心等。在此类产业引入或地产与IP结合的产城结合项目中，往往会出现政府对商业/工业地块进行财政补贴的行为。

　　税会疑问

　　收到的政府财政返还，应冲减土地成本还是应该计提收入？若计提收入是否为所得税前应税收入？

　　政策理解

　　1）假设应计收入：若收取的财政性资金具备拨付文件明确约定该资金用途的，可对该资金支出情况做专门核算、作为不征税收入；但其支出发生的成本费用亦不在所得税前扣除。遵从此处理的情况下，将所获资金用于专项用途可产生所得税的时间优势；若大部分暂时在账务上搁置、则可获得税费绝对额优势。若不符合该规定则应全额计提所得税。

　　2）计提收入还是冲减成本？：1、从商业实质上，获得财政返还的确与获取土地强关联，应视同为拿地成本的抵减。2、从税务政策上，当前国家税务总局、山东省、济南市税务局均无明确约定。但从其他地市答复来看，大都认为不应冲减土地成本、而是直接计入收入。江苏、宁波、青岛等地税务局均有明确答复。

　　3）故建议企业按照收入作会计处理，避免冲减资产成本带来未来房产税少缴纳的税务风险；同时与政府相关部门取得资金拨付文件、并进行账务独立核算，以争取适用于09-87号文相关规定

　　2、无租使用其他单位房产——以合作建房为例

　　业务场景

　　1、关联企业、母子公司之间无常使用；2、企业出资，利用高校/医院/村委等拥有划拨用地的单位合作建房，建成后企业对其部分房源拥有某期限的无偿使用权;3、政府招商引资、无偿对引入企业提供办公场所。

　　税会疑问

　　疑问聚焦在场景2中：因所建房屋产权位于合作方名下，故企业往往将其作为无形资产录入账面并随使用进度摊销；同时出资建设本质并非无偿使用、认为无需承担房产税。

　　政策理解

　　若将两业务独立来看则为无偿使用，合计来看则应为预付租金行为。故在此类处理中，同时存在所得税前无法抵扣、漏缴房产税的风险。此类划拨土地往往无法变更权属、在此背景下建议采用预付租金正常开票 代建收取管理费额模式进行合作。

　　3、计税基础明显偏低——以小型企业为主

　　业务场景

　　从租计征时仅租金收入作为计税基础，故很多小型企业采用租金合同拆分的形式来规避大额房产税。

　　政策理解

　　商务与会计处理本质应符合业务实质，如大型企业的写字楼/产业园出租业务往往附带高标准的物业服务、为入驻企业提供增值服务、助力企业增长的特点；在此基础上收取物业管理费、增值服务费是具备业务支撑的。但如果不具备该能力和业务实质而进行强行拆分，将产生极大的税务风险；也是不符合价值观的行为。

　　4、纳税义务发生时间理解错误——以自持资产为主

　　业务场景

　　房地产开发商开发购物中心、商铺等业态时，常出现租售结合的情况。依据政策规定，房地产开发企业尚未销售的已完工开发产品不属于房产税征税范围。

　　税会疑问

　　以著名的重庆富力事件为例，其将建成的商场转入投资性房地产；其对已出租的部分从租计量缴纳房产税、而对尚未出租的部分未从值缴纳。其抗辩理由为房地产企业 尚未出租

　　政策理解

　　从业务实质而言转入投资性房地产的账务处理 折旧摊销抵扣所得税的税务处理，表明其的确为以出租/自用为目的，便应缴纳房产税。