地产进入白银时代，公开市场拿地利润越来越微薄，安置房建设，示范镇建设等成了地产公司获取土地的新途径，不可避免地涉及到原有居民的安置问题，即回迁房问题，本文简单进行总结，与大家交流，欢迎指导。
下面分别增值税、企业所得税、土地增值税进行总结：
一、增值税
政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1 成本利润率） 公式中成本不包含土地成本
增值税要视同销售，这个毋庸置疑，但是视同销售的金额如何确定，比较明确的是这个河北省文件。文件区分回迁房是否承担土地出让价款明确了视同销售的金额。
二者视同销售金额处理思路，存在明显差异：
第一种情形由于承担土地价款，是按近期销售均价确认视同销售收入，我们认为把商品房视同销售，对应价款用来支付拆迁费用，
第二种情形未承担土地价款按其组成计税价格（不含土地）确认视同销售收入，这是营业税政策的延续：国家税务总局公告2014年第2号“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。
无论哪种情形，依据“财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”，我们认为都属于拆迁补偿费用，应该允许在计算销售额时扣除。当然也存在不同声音，认为企业并未实际支付费用不符合文件字面要求，但是我们不妨变通思考，如果企业将等额资金支付给回迁房业主再让业主购买或者替回迁房业主支付购房款，就更容易理解其为拆迁费用的实质了。
综上，回迁房在增值税上视同销售处理，同时计入拆迁补偿费用可以从销售额中扣除，金额的确定区分不同情形，并未增加企业实际增值税负担。
二、企业所得税
政策依据：国税发【2009】31号第七条“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定”
回迁房企业所得税上也要视同销售，金额按照市场价格/公允价格/组成计税价格依次确定，其成本是否允许作为拆迁成本扣除，并未见相关文件进一步明确，我们参照31号文件关于企业接受土地使用权投资的处理方式（见下文引用）来确定，应该也要将其确定为拆迁补偿费用支出，允许在所得税前扣除。整体来看，企业并未因为视同销售而多缴纳企业所得税。
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款
三、土地增值税
政策依据：国税发[2006]187号第三条：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
国税函[2010]220号第六条：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
土地增值税政策最为明确：回迁安置房视同销售处理，同时计入拆迁补偿费。原因拆迁补偿费允许加计扣除，等于降低了项目的增值额，对开发商来讲，可能降低土地增值税。
四、结论
前文罗列了关于回迁房视同销售的不同税种政策的处理方式及影响，总体来说，回迁房在增值税、企业所得税、土地增值税上都要做视同销售处理进行纳税，但在金额和成本扣除上不尽相同，总体来讲并不会增加企业税收负担。
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