2022年2月23日滨江集团（002244）发布公告称：Junson Capital、NORGES BANK、创金合信、博裕资本、中信证券、佳晨资本、光大保德信基金、华安基金、华富基金、华泰证券、南京银行、嘉实基金、太平洋证券、工银安盛资管、平安资产、恒越基金、敦和资管、泰康资产、融通基金、金历投资、银杏投资、Foundation Asset Management、Anlan Capital、中欧基金、杭州遂玖资产管理、华安证券、淳厚基金、Rich Wealth Enterprises、Polar Capital、中信信惠、华泰保兴、长江养老、华美国际于2022年2月22日调研我司。
本次调研主要内容：
问：公司1-2月的拿地和融资情况
答：1-2月，公司通过招拍挂方式共新增5个项目，其中宁波1个，杭州4个，土地面积17.85万方，计容建筑面积49万方。1-2月，公司发行了两期超短期融资券，额度分别为9.6亿元和9.3亿元，得益于公司的安全稳健、以及优秀的资产质量、经营能力和良好的企业信誉，发行利率分别为4%和3.66%。
问：公司销售情况
答：公司2021年销售金额1691亿元，同比2020年增长24%，在克而瑞销售排行榜位列第22位。公司杭州市场销售近几年均为杭州市场冠军。近几年，公司销售规模持续增长，2019年、2020年2021年销售金额分别为1120.6亿元、1363.6亿元、1691亿元。随着销售规模的增长，公司预收款持续增加，2019年、2020年、2021年三季度末分别为556亿元、728亿元和907亿元，2021年三季度末预收款覆盖2020年营业收入3.2倍。
问：公司负债情况及2022年到期直接融资情况
答：截至2021年11月末，我们的有息负债规模为472亿元，其中约70%为银行开发贷，约30%为公司债、中票、短期融资券等交易所和银行间市场融资，融资结构负债结构清晰，无美元债、信托、商票等。从3月起，公司今年到期的公司债和银行间市场融资规模不大；到期的时间上看，相对分散，不存在集中到期的情况；公司将根据每期债到期的情况，按照“以新换旧”的原则，发行新的融资替换到期的债券。我们不存在还款压力。
问：公司的竞争优势
答：公司的竞争优势为一个绝对优势和三个引领优势。一个绝对优势是人员的精简稳定。公司人员精简，截至2020年末，房地产开发系统员工1053人，人均销售额1.29亿元。此外，公司团队非常稳定。三个引领优势包括品牌的引领优势、融资的引领优势和合作的引领优势。基于我们的竞争优势，公司的期间费用率一直处于较低水平，2021年Q3为6.2%，低于行业平均水平。
问：公司投资性房地产情况
答：2021年6月末，我们持有写字楼、商铺等投资性房地产面积约35万平方米，我们的投资性房地产采用成本法计量，账面价值70亿元。
滨江集团主营业务：房地产开发和销售。
滨江集团2021三季报显示，公司主营收入244.36亿元，同比上升89.43%；归母净利润13.25亿元，同比上升49.08%；扣非净利润13.16亿元，同比上升74.63%；其中2021年第三季度，公司单季度主营收入50.49亿元，同比上升94.76%；单季度归母净利润5745.45万元，同比上升144.67%；单季度扣非净利润5383.86万元，同比上升93.61%；负债率84.44%，投资收益-2892.73万元，财务费用5.44亿元，毛利率22.91%。
该股最近90天内共有9家机构给出评级，买入评级7家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为7.14。近3个月融资净流出2721.29万，融资余额减少；融券净流入720.6万，融券余额增加。证券之星估值分析工具显示，滨江集团（002244）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)
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