鼓楼核定征收公司转让(财产转让个人所得税核定征收)

该案件主要争议是：涉案税收缴款书确定的征收行为是否合法，即税务机关对孙燕青征收增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税款共计138285.72元是否具有法律依据。

我觉得很多观点还是值得商榷的：

1、申请人提出，未办理不动产登记，其享有的是债权，而不享有案涉房产的物权，不属于案涉增值税的纳税义务人。

税局和法院认为，对建筑物转让征收增值税不以不动产登记为必要前置条件。

法院认为，魏继春、孙燕青和开发商签订《商品房预售合同》买受涉案房屋，并在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记，后通过司法拍卖程序，实质取得涉案房屋拍卖款用于清偿自身债务。因此，在税收法律关系中，涉案房屋经司法拍卖，已从魏继春、孙燕青转移至宁高名下，魏继春、孙燕青取得涉案房屋拍卖款，涉案房屋的流转符合《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定的情形，魏继春、孙燕青属于该条规定的增值税纳税义务人。

《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

查了民法典，第221条，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

可见，预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。那么，原购买价113万和拍卖成交价220万间的差额，算是什么性质的收入？

2、税局认为增值税应全额计算。那么，可否争取增值税满两年免征？

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条第一款第一项规定，个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

但该文第二条规定，个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

而《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》 （ 国税发[2005]89号 ）第三条规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”

你怎么看呢？​

宁高与国家税务总局南京市税务局第二税务分局、国家税务总局南京市税务局再审行政裁定书

江苏省高级人民法院 行 政 裁 定 书

（2020）苏行申425号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）宁高，男，汉族，户籍地南京市玄武区，现住南京市鼓楼区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）国家税务总局南京市税务局第二税务分局，住所地南京市秦淮区东白菜园7号。

法定代表人曹雨晴，国家税务总局南京市税务局第二税务分局局长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）国家税务总局南京市税务局，住所地南京市秦淮区白下路300号。

法定代表人郑钢，国家税务总局南京市税务局局长。

委托代理人夏亚非，该局公职律师。

再审申请人宁高因诉国家税务总局南京市税务局第二税务分局（以下简称市第二税务分局）、国家税务总局南京市税务局（以下简称南京市税务局）征缴税款及行政复议一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01行终474号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

宁高向本院申请再审称：《营业税改征增值税试点实施办法》及其所附《销售服务、无形资产、不动产注释》属于部门规章，其效力不足以对抗《中华人民共和国物权法》；魏继春、孙燕青未办理不动产登记，其享有的是债权，而不享有案涉房产的物权，不属于案涉增值税的纳税义务人。请求本院提起再审，撤销原审判决，依法改判或发回重审。

原审判决认定以下事实清楚，本院予以确认：

2013年，案外人魏继春、孙燕青与金地集团南京置业发展有限公司（以下简称金地公司）签订商品房预售合同，买受南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第七街区3幢303室的房屋（以下简称涉案房屋）。付款方为孙燕青、魏继春的《销售不动产统一发票》上载明房屋面积为118.8平方米，购房款为1135723元。孙燕青、魏继春购买涉案房屋后，未办理不动产产权登记。

后因魏继春、孙燕青与银行的借款纠纷，涉案房屋被南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）拍卖。拍卖前，鼓楼法院发出《拍卖公告》，公告中载明了拍卖时间、拍卖标的、竞买人条件、咨询时间、拍卖方式等内容，其中第七条载明:“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及可能存在的物业费、水、电、有限电视、卫生费、燃气费等欠费均由买受人自行解决并自行核实；交付房屋时造成的费用由买受人自负……”。

2017年4月4日，宁高通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得涉案房屋，成交价为220万元。2017年4月27日，宁高与鼓楼法院签订《拍卖成交确认书》，包括：确认宁高拍得涉案房屋的事实；明确宁高在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定；明确对拍卖标的过户费用、其他所涉税等均由买受人自行承担等内容。2017年5月3日，鼓楼法院作出（2016）苏0106执3945号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，裁定将涉案房屋过户登记至宁高名下，由南京市不动产登记中心协助执行办理过户登记事项。

2017年5月22日，宁高至原江苏省南京地方税务局征收税务局第八税务所（以下简称原南京地税局第八所）办理纳税申报。原南京地税局第八所于2017年5月22日对纳税人孙燕青（共有人孙燕青、魏继春）作出（165）苏地现09073945号《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》（以下称涉案税收缴款书），载明纳税人孙燕青应缴纳税款总额为138285.72元，其中包括个人所得税20952.38元、城市维护建设费7333.34元、增值税104761.9元、教育费附加3142.86元、地方教育附加2095.24元。宁高以孙燕青为纳税人向原南京地税局第八所交纳个人所得税、城市维护建设税、增值税、教育费附加、地方教育附加共计138285.72元。2018年7月4日，宁高向原江苏省南京地方税务局（以下简称原南京地税局）提出行政复议申请，原南京地税局于当日受理，并向被申请人原南京地税局第八所发出《行政复议提出答复通知书》。因行政复议期间，原南京地税局及原南京地税局第八所进行机构改革且案情较为复杂，原南京地税局于2018年8月23日作出延长复议期限30日的决定并告知宁高。2018年9月26日，南京市税务局告知宁高因机构改革，南京市区涉房交易税收的征收管理工作由市第二税务分局负责，复议案件的被申请人变更为市第二税务分局，复议机关变更为南京市税务局。

2018年9月27日南京市税务局于作出宁税复决字[2018]001号《行政复议决定书》（以下称涉案复议决定），维持涉案税收缴款书确定的征收行为。宁高不服，提起本案诉讼，请求：1.撤销市第二税务分局作出的涉案税收缴款书，退回其缴纳的税款138285.72元；2.撤销南京市税务局作出的涉案复议决定；3.本案诉讼费由被告承担。

本院认为，本案争议焦点是涉案税收缴款书确定的征收行为是否合法，即税务机关对孙燕青征收增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税款共计138285.72元是否具有法律依据。

《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。根据上述规定，增值税纳税义务人应为销售不动产的单位和个人。根据《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》中关于转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税的规定，对建筑物转让征收增值税不以不动产登记为必要前置条件。本案中，魏继春、孙燕青与金地公司签订《商品房预售合同》买受涉案房屋，并在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记；鼓楼法院作出的（2016）苏0106执3945号《民事裁定书》亦明确拍卖标的物系孙燕青、魏继春名下的涉案房屋；且通过司法拍卖程序，魏继春、孙燕青实质取得涉案房屋拍卖款用于清偿自身债务。因此，在税收法律关系中，涉案房屋经司法拍卖，已从魏继春、孙燕青转移至宁高名下，魏继春、孙燕青取得涉案房屋拍卖款，涉案房屋的流转符合《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定的情形，魏继春、孙燕青属于该条规定的增值税纳税义务人。

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条规定，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1 征收率）。该办法所附《销售服务、无形资产、不动产注释》中规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条第一款第一项规定，个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。本案中，宁高通过竞拍取得魏继春、孙燕青的涉案房屋并支付拍卖款项，涉案房屋通过司法拍卖成交，符合《营业税改征增值税试点实施办法》规定的转让不动产情形，属于应按照销售不动产缴纳增值税的应税行为，原南京地税局第八所适用简易计税方法，以不包括应纳税额的销售额，即涉案房屋拍卖价2200000元÷（1 0.05）=2095238.1元，按照5%的征收率计征涉案房屋转让增值税104761.9元，符合上述规定。

《中华人民共和国个人所得税法》第二条第九项规定，财产转让所得，应纳个人所得税。该法第六条第一款第五项规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第五条第三项规定，转让中国境内的建筑物、土地使用权等财产或者在中国境内转让其他财产取得的所得，不论支付地点是否在中国境内，均为来源于中国境内的所得。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三条规定，纳税人未提供完整、准确的范围原值凭证，不能正确计算房屋原值和应税额的，税务机关可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税税额。具体比例由省级地方税务局或省级地方税务局授权的地市级地方税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。宁地税发[2006]181号《南京市地方税务局转发关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第一条明确，南京市执行《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三条关于核定征税的具体比例，暂定为1%。本案中，涉案房屋通过司法拍卖成交，宁高支付的拍卖款项用于清偿魏继春、孙燕青债务，故应当认定魏继春、孙燕青取得涉案房屋转让所得，魏继春、孙燕青应按照上述规定缴纳个人所得税。原南京地税局第八所在扣除增值税税额后，以涉案房屋销售额2095238.1元作为应纳税所得额，按照1%税率向魏继春、孙燕青计征个人所得税20952.38元，符合上述规定。

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条规定，凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。该条例第三条规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。该条例第四条规定，纳税人所在地在市区的，税率为7%。根据上述规定，城市维护建设税是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，按照实际缴纳上述“三税”税额的一定比例征收专门用于城市维护建设的一种税收。本案中，原南京地税局第八所以220万元竞拍成交价中的增值税税额，即104761.9元作为计税依据，按7%税率计征城市维护建设税7333.34元，符合上述规定。

《征收教育费附加的暂行规定》第三条第一款规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。《江苏省人民政府关于调整地方教育附加等政府性基金有关政策的通知》规定，地方教育附加征收范围统一为我省境内所有缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人，包括外商投资企业、外国企业及外籍个人。地方教育附加征收标准由实际缴纳“三税”税额的1%提高到2%。本案中，原南京地税局第八所根据上述规定，以220万元竞拍成交价中的增值税税额，即104761.9元作为计征依据，按3%、2%的征收标准分别计征教育附加3142.86元和地方教育附加2095.24元，符合上述规定。

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确认付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。本案中，根据上述增值税纳税义务发生时间的规定，魏继春、孙燕青自《拍卖成交确认书》确定的缴款并办理交付手续之日即具有增值税纳税义务。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条规定，为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条规定，城市维护建设税与增值税同时缴纳。《征收教育费附加的暂行规定》第三条第一款规定，教育费附加与增值税同时缴纳。本案中，根据上述增值税纳税义务发生时间的规定和个人转让住房征收个人所得税应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理的规定，以及城市维护建设税、教育费附加与增值税同时缴纳的规定，原南京地税局第八所在对涉案房屋转让征收增值税的同时对魏继春、孙燕青征收个人所得税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育附加，符合上述规定。

原南京地税局第八所认定魏继春、孙燕青为销售不动产的纳税义务人并开具《税收缴款书》。鼓楼法院在《拍卖公告》中载明，标的物过户登记所涉及的一切税、费等费用均由买受人自行解决并自行核实。宁高在《拍卖成交确认书》亦签名确认“对拍卖标的过户费用、其他所涉税等均由买受人自行承担”。根据上述事实，可以认定宁高在竞拍之前有核实相关税费的义务，并已知晓相关税费由其承担。因此，宁高承担他人税费的行为应认定为自愿履行《拍卖成交确认书》确定的义务。宁高替代纳税义务人缴纳涉案税费的行为，未违反税收法律法规的强制性规定。

《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款规定，行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。本案中，宁高不服原南京地税局第八所作出的涉案税收征收行为，于2018年7月4日向原地税征收局提出行政复议申请，原地税征收局当日予以受理，并要求原南京地税局第八所提出答复并附相关证据、依据材料。因案情较为复杂且税务机关正进行机构改革，原地税征收局决定延长复议期限30日，并于2018年8月23日作出《延长复议期限通知书》送达上诉人。2018年9月26日，南京市税务局告知因机构改革，复议案件的被申请人变更为市第二税务分局，复议机关变更为南京市税务局。宁高对复议被申请人及复议机关的变更不持异议。经过对案件事实和证据的审查，南京市税务局于2018年9月27日作出涉案复议决定，维持涉案税收缴款书确定的征收行为，并将涉案复议决定书向宁高送达。南京市税务局作出的涉案复议决定的内容和程序并无不当。

综上，宁高的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回宁高的再审申请。

审判长　刘　军

审判员　张世霞

审判员　杨　述

二〇二一年三月二十五日

书记员　张莹莹