单一主体政策性搬迁(什么是政策性搬迁)

2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，我省在全国率先开展“三旧”改造工作，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面发挥了积极作用，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”，但也存在推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力等问题，制约了“三旧”改造实施效率。

◆ 在支持降低用地成本方面，新政提出，一是鉴于在一些改造项目中改造主体承担了原来应由政府承担的补偿安置、土地平整等工作，改造后还向政府无偿移交公益性用地或物业，按照从实际出发、实事求是的原则，允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献。二是在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，丰富地价实现形式，减少利益分配争议，调动市场主体的积极性。三是对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价，降低其用地成本，支持科技创新和实体经济发展。

◎“四强化”：即强化倒逼促改措施、行政司法保障、项目实施监督、协同推进合力

事实上，针对影响和制约广东旧改工作的难点堵点问题，广东早前已表示要加强政策创新和政策供给，制定试试针对性强的政策措施，创新规划管理和审查报批机制，强化项目监管和协同推进，推动“三旧”改造工作取得突破。

新政正式出台后，南方 记者发现，针对业界最为关注的规划调整难问题，《指导意见》已经明确提出，“三旧”改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。“三旧”改造涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序批准“三旧”改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可按程序和权限修改土地利用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。涉及城市总体规划限建区的，可按程序一并调整。各级国土空间规划编制完成后，各地可按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。

而针对企业普遍反映的审批门槛太高的问题，《指导意见》提出了优化标图建库审查要求、 简化“三旧”用地报批手续、优化微改造项目行政审批手续和推行区域评估制度等一揽子解决方案。其中，在简化“三旧”用地报批手续方面，《指导意见》就明确，实地在2009年12月31日前已建设使用且已按第3点规定纳入标图建库范围的，遵循实事求是的原则，落实建设用地规模后可按建设用地办理“三旧”用地手续。涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目，可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报地级以上市人民政府审批。

针对土地征拆难等当前阻碍旧改的“拦路虎”问题，《指导意见》亦有详解方案，提出了实行土地增值税补助政策、加大对“工改工”及公益性项目奖补力度、降低改造项目税收负担等一系列支持优化利益分配的新政策。譬如，在土地增值税补助政策方面，新政提出，自2019年度起，各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助该市。对于人为调节“三旧”改造项目土地增值税收入进度的市，不予安排对应年度补助。具体由各地级以上市政府提出资金补助申请报省财政厅，省财政厅会同省自然资源厅、省税务局审核后，办理资金拨付。在 加大对“工改工”及公益性项目奖补力度方面，要求各地应落实资金保障，统筹运用“三旧”改造土地出让、税收等资金，对村级工业园改造、“工改工”项目和增加绿地、体育公园、历史文物保护等公益性改造项目实施奖补。省级统筹整合使用相关财政资金，支持市县开展“三旧”改造工作，具体操作办法由省财政厅会同省工业和信息化厅、自然资源厅、住房城乡建设厅制定。此外，在 降低改造项目税收负担方面，新政提出，经项目所在地县级以上人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。具体税收指引由省税务局会同省财政厅、自然资源厅制定。

值得一提的是，在行政司法保障和项目监督方面，新政还提出实行政府裁决和司法裁判。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，只要符合相关四类情形的，取得“三分之二”的权利主体同意，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

您最关心的难点堵点是什么？(可多选) 规划调整难 征地拆迁难 税费复杂 审批难 成本高 利益协调难 其他 提交

专家：

李宇嘉博士：最大亮点在行政司法保障方面提出“三分之二”原则

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士则认为，新政最大的亮点在强化行政司法保障方面，对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，按照“三分之二”原则来处理，即符合规定并征得“三分之二”权利主体同意的，可申请政府裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。根据新政，政府还可以发挥补位作用，即上述项目在走完规定和法定流程仍然难以推进的，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。这里传达出一个重要信号，即过去那种权利主体通过漫天要价来获得非合理的巨额补偿，而最后转嫁到开发商头上通过房价上涨来买单的模式，将会成为过去。此外，以前的拆迁补偿与市场对房价上涨预期有很大关系，房价上涨快，项目竞争就很激烈，开发商介入后给的配比和补偿也就很高。新政出台后，这种情况也会发生变化，改由市场评估价来形成合理的补偿。这将有利于制约拆迁成本过快上升从而导致整个社会成本的飙升。因为拆迁成本最后还是要转嫁到房价来的。新政出台的一系列新机制，通过优化利益分配，对促进市场打破目前一些项目的僵局会有明显作用，同时降低了项目的参与成本，也有利于鼓励更多的社会资本进入参与城市更新。

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