纳税义务人：
转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
征税范围：
一、基本规定
转让土地
1.限国有土地使用权转让,不含集体土地
2.国有土地出让不征，转让征税
3.权属不转让的不征
4.有偿转让征税，无偿转让一般不征
新房销售
存量房销售
二、具体规定
知识点：应税收入的确定
1.实物收入：收入时的市场价格
2.无形资产收入：评估确认价值
3.外币收入：取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折算
4.县级及以上政府要求房企在售房时代收的各项费用，如计入房价中一并收取，应作为收入计税；如在房价之外单独收取，可不作为收入。
【提示】注意视同销售收入。
考点：扣除项目的确定
取得土地使用权所支付的金额
1.出让：支付的土地出让金
2.划拨：按规定补缴的出让金
3.转让：支付的地价款
【提示1】含登记过户费及契税。
【提示2】契税不因土地出让金的减免而减免。
【提示3】不包括土地闲置费。
三、房地产开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费：含耕地占用税
2.前期工程费
3.建筑安装工程费
4.基础设施费
5.公共配套设施费
6.开发间接费用
【提示1】包括精装修费用。
【提示2】质量保证金如计入发票中，则可以扣除。
【提示3】纳税人接受建筑安装服务取得增值税发票应备注建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入扣除。
四、房地产开发费用
期间费用，不按账簿金额扣除。
（1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供贷款证明的：
开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内
（2）能按项目计算分摊利息，并能提供贷款证明的：
开发费用＝利息＋（地价款及费用 开发成本）×5%以内
【提示1】全用自有资金，没有利息支出的，按方法（1）扣除。
【提示2】利息计入成本的，应调整至费用扣除。
利息注意两点：
①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
五、与转让有关的税金
房企：城建税、教育费附加、地方教育费附加
其他企业：加扣印花税
【提示1】不包括增值税
【提示2】房企实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。不能分清的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除。
六、其他扣除项目
仅适用于房企新建房：（只卖地、卖存量房不能扣）
加计扣除费用＝（地价款及费用＋开发成本）×20%
县级及以上政府要求房企售房时代收的各项费用：
如计入房价中一并收取，应作为收入计税，同时可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
代收费用如在房价之外单独收取，可不作为收入计税，同时不允许扣除。
旧房扣除项目
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
重置成本价是估价时点重新取得或开发的全新状态的待估价对房地产所必要的支出和应获得的利润之和的价格。
【提示1】对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除取得土地支付的金额。
【提示2】评估费也可扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按评估价格计税时的评估费不可扣除。
不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。
扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）
【提示1】发票金额：营业税发票所载金额，增值税普通发票价税合计金额，增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税。
【提示2】按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
【提示3】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
【总结】不同销售情况对应的扣除项目
可扣除项目
房企新房销售
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附
5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
其他企业
新房销售
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税
存量房销售
1.取得土地使用权所支付的金额（含契税）
2.房屋及建筑物的评估价格（评估费可扣）
3.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税
1.购房发票价每年加计5%
2.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税、契税
【提示】按评估价计税不另扣房屋建筑物的契税，只能扣地价款中的契税；按发票价可扣契税。
转让土地
1.取得土地使用权所支付的金额
2.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税
【例题·多选题】计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）。
A.耕地占用税
B.开发小区的排污费、绿化费
C.安置动迁用房的支出
D.超过贷款期限的利息和加罚的利息支出
E.土地闲置费
『正确答案』ABC
『答案解析』超过贷款期限的利息和加罚的利息支出和土地闲置费不得作为开发费用在计算土地增值税中扣除。
【例题·多选题】计算土地增值税时，下列说法不正确的有（ ）。
A.房地产开发企业新建房销售可以扣除取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和加扣20%的费用
B.旧房销售按重置成本价扣除费用后的金额扣除
C.所有与转让有关的税金均可作为税金扣除
D.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，即使能提供购房发票的也实行核定征收
E.新房销售可以扣除的取得土地使用权所支付的金额中包括契税和耕地占用税
『正确答案』BCDE
『答案解析』旧房销售按重置成本价与成新度折扣率计算的价格扣除；增值税作为价外税在计算土地增值税时不能扣除；
纳税转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，凡不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。
新房销售可以扣除的取得土地使用权所支付的金额中包括契税，开发成本中包括耕地占用税。
土地增值税应纳税额的计算：
一、税额计算步骤
1.增值额＝收入—扣除项目
2.增值率＝增值额/扣除项目
3.根据增值率确定适用税率及速算扣除系数
4.税额＝增值额×适用税率—扣除项目×速算扣除系数
二、分期开发转让和预售房地产
1.计税方法：先按比例预征，然后清算。
2.预征率：
东部地区省份不低于2%；
中部和东北地区省份不低于1.5%；
西部地区省份不低于1%。
3.清算时应补退税额＝应纳税额－已预征税额
【提示】规定期限内缴纳，不产生滞纳金。
4.成片受让土地后，分期分批开发、转让房地产的，对扣除项目金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
配比计算
1.地价款：开发比、销售比
2.开发成本：销售比
3.开发费用：利息也要按销售比配比
4.税金：与转让相关
5.加计：与前二项有关
【例题·单选题】某生产企业2017年销售一栋8年前建造的办公楼，取得含税销售收入1260万元（增值税简易征收）。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳含增值税在内的各种税费共计67.2万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税为（ ）。
A.171.62
B.185.24
C.253.22
D.158.44
『正确答案』A
『答案解析』收入＝1260÷1.05＝1200（万元）
增值税＝1200×5%＝60（万元）
扣除项目＝1400×50%＋（67.2－60）＝707.2（万元）
增值额＝1200－707.2＝492.8（万元）
增值率＝492.8÷707.2＝69.68%
应纳土地增值税＝492.8×40%－707.2×5%＝171.62（万元）。
土地增值税减免税优惠：
一、一般减免税规定
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。（起征点）
应分别核算普通标准住宅和其他房地产，否则不享受此优惠。
2.因国家建设需要被政府征收、收回房地产免税。
3.对居民个人普通住宅，转让时暂免征税。
个人转让非普通住宅，凡居住满5年及以上的，免税；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的，按规定计税。
4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免税。
5.个人之间互换自有居住用房地产经核实免税。
6.对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征。
【例题·多选题】下列各项中，不应征收土地增值税的是（ ）。
A.个人之间互换自有居住用房地产
B.房地产评估增值
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和30%的
D.企业转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%
E.因国家建设需要而被政府征用的房地产
『正确答案』ABDE
『答案解析』纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
土地增值税征收管理：
一、纳税期限
转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。
经常发生房地产转让行为，难以在每次转让后申报的，可按月或按省级地税规定的期限缴纳。
选择定期申报应备案，确定后一年内不得变更。
二、纳税地点：房地产所在地
三、纳税时间和缴纳方法
一次交割付清价款
税务可在纳税人办理纳税申报后，根据应纳税额大小及办理过户登记手续的期限等，规定其在办理过户登记手续前数日内一次缴纳全部土地增值税。
分期收款
税务可根据合同规定的收款日期确定具体纳税期限，规定每次收款后数日内缴税。
每次应纳税额＝本次收款×（总税额÷总收入）
全部竣工决算前转让房地产
税务可预征土地增值税，待该项目全部竣工办理结算后再清算，多退少补。
预征的计税依据＝预收款－应预缴增值税税款
【例题·单选题】下列关于土地增值税的征管规定，说法正确的是（ ）。
A.以分期收款方式转让房产的，根据实际收款日期确定纳税期限
B.一次交割付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性纳税
C.纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报
D.企业土地增值税的纳税地点为企业机构所在地
『正确答案』C
『答案解析』选项A，以分期收款方式转让房产的，根据合同约定的收款日期确定纳税期限；选项B，一次交割付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续前数日内一次性纳税；选项D，土地增值税的纳税地点一律为房地产所在地。
房地产开发项目土地增值税清算：
先预缴－－－后清算
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的.不加收滞纳金。
一、清算受理
应进行清算
（必须清算）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
满足条件之日起90日内办理
可要求清算
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在注销前清算）
（4）省税务机关规定的其他情况。
收到清算通知之日起90日内办理
二、清算收入确认
1.清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入；未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.合同面积与实测面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计税时予以调整。
3.应税收入＝营改增前转让收入＋营改增后不含增收入
转让有关税金＝营改增前实纳营、城、教＋营改增后允许扣除的城、教
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三、清算后转让房地产的处理
清算后转让的扣除项目金额＝转让面积×单位建筑面积成本费用
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
四、清算审核：案头审核、实地审核
（一）清算单位：以国家有关部门审批的开发项目或分期项目为单位，普通住宅与非普通住宅分别计算增值额、增值率，分别计税。
（二）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债、换取其他资产等，所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等用途，如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。
（三）利息
1.计入开发成本的利息应调整至开发费用。
2.一般性贷款利息支出，应按项目合理分摊。
3.利用闲置专项借款对外投资取得收益，收益应冲减利息支出。
（四）公共设施
房企开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（4）房企销售已装修房屋，装修费可计入开发成本。房企的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）核定征收情形
核定征收率不低于5%
1.依照法律、行政法规的规定应当设置财务账簿但未设置的；
2.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置财务账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
E.取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的
『正确答案』ABC
『答案解析』取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完的，属于可以要求清算的情形。
【例题·多选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（ ）。
A.建成后开发企业转为自用的
B.建成后开发企业用于出租的
C.建成后直接赠与其他企业的
D.建成后产权属于全体业主的
E.建成后作为投资投入其他企业的
『正确答案』CDE
『答案解析』公共设施扣除规则：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
【例题·多选题】（2016年）下列各项中，符合土地增值税清算管理规定的有（ ）。
A.房地产开发企业未支付的质量保证金一律不得扣除
B.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
C.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
D.直接转让土地使用权的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
E.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
『正确答案』BCE
『答案解析』选项A,质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；选项D，直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算。
【例题·综合题】某市房地产开发公司于2014年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元。2015年2月至2017年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。
3月下旬将开发建造的写字楼总面积的20%用于对外出租，2017年4月～6月该公司取得含税租金收入共计60万元；其余部分全部售完，共计取得含税销售收入14700万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。
（说明：当地契税税率为3%；其他开发费用扣除比例适用税法规定的上限，增值税选择简易计税，不考虑地方教育费附加）
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
1.土地增值税清算时扣除的土地成本为（ ）。
A.3460.8
B.6000
C.6180
D.4326
『正确答案』A
『答案解析』土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（万元）
2.土地增值税清算时应扣除的开发成本为（ ）。
A.5800
B.4640
C.4060
D.4326
『正确答案』B
『答案解析』开发成本＝5800×80%＝4640（万元）
3.土地增值税清算时应扣除的开发费用为（ ）。
A.800
B.645.04
C.760
D.432
『正确答案』B
『答案解析』开发费用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（万元）
4.土地增值税清算时的增值额为（ ）。
A.1800
B.2645
C.3564
D.1432
『正确答案』C
『答案解析』城建税和教育费附加＝14700÷1.05×5%×（7%＋3%）＝70（万元）
5.该房企销售写字楼应缴纳的土地增值税为（ ）。
A.600.9
B.645.7
C.1564
D.1069.2
『正确答案』D
『答案解析』增值额＝14700÷1.05－3460.8－4640－645.04－70－（3460.8＋4640）×20%＝3564（万元）
增值率＝3564／（14000－3564）×100%＝34.15%
应纳土地增值税＝3564×30%＝1069.2（万元）
6.下列土地增值税清算说法正确的有（ ）。
A.土地增值税清算时确认的收入应不含增值税
B.房屋出租不属于土地增值税的征税范围
C.土地增值税清算时的开发费用为账簿中的三项期间费用金额
D.出租过程中产生的税金可以在土地增值税清算过程中扣除
E.转让房地产应缴纳的增值税为700万元
『正确答案』ABE
『答案解析』土地增值税清算时的开发费用不能采用账簿中的三项期间费用金额，应为计算得出；房产出租不缴纳土地增值税，所以出租过程中产生的税金不属于与转让有关的税金，不能在计算土地增值税时扣除。转让房产应纳的增值税为＝14700/1.05×5%＝700万元。
【例题·综合题】府城房地产开发公司于2014年1月～2016年7月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2014年1月竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2014年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2015年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2016年7月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
（5）2016年8月开始销售，可售总面积为45000㎡，截止2016年12月底销售面积为40500㎡，取得不含税收入40500万元；尚余4500㎡房屋未销售。
（6）2017年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含税价款4320万元。
（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②清算时允许扣除的税费为243万元；③其他开发费用扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，回答下列问题。
1.下列土地增值税说法正确的有（ ）。
A.税务可于2016年12月份要求该房地产开发公司进行土地增值税清算
B.公司缴纳的土地闲置费可以在计算土地增值税时扣除
C.超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除
D.质量保证金可以作为开发成本扣除
E.契税可以作为转让环节的税金扣除
『正确答案』ACD
『答案解析』土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除；契税可以作为地价款扣除。
2.土地增值税清算时可以扣除的土地成本为（ ）万元。
A.16065
B.17000
C.20400
D.18360
『正确答案』A
『答案解析』可以扣除的土地成本＝（17000＋17000×5%）×90%＝16065（万元）
3.土地增值税清算时可扣除的开发成本为（ ）万元。
A.5040
B.5200
C.5600
D.5840
『正确答案』A
『答案解析』可以扣除的开发成本金额＝（2450＋3150）×90%＝5040（万元）
4.土地增值税清算时可扣除的开发费用为（ ）万元。
A.1055.25
B.1655.25
C.1460.25
D.2060.25
『正确答案』C
『答案解析』超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税税前可以扣除。所以金融机构利息费用，在土地增税税前可以扣除450万，在企业所得税税前可以扣除600万。
可以扣除的开发费用＝（600－150）×90%＋（16065＋5040）×5%＝1460.25（万元）
5.土地增值税清算应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.3548.88
B.3752.51
C.3905
D.4041.23
『正确答案』C
『答案解析』扣除项目金额＝16065＋5040＋1460.25＋243＋（16065＋5040）×20%＝27029.25（万元）
增值额＝40500－27029.25＝13470.75（万元）
增值率＝13470.75÷27029.25×100%＝49.84%
应纳土地增值税＝13470.75×30%＝4041.23（万元）
6.2017年2月公司打包销售的4500平米房屋应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.1800
B.2645
C.3564
D.1432
『正确答案』D
『答案解析』单位建筑面积成本费用＝27029.25÷40500＝0.67（万元）
扣除项目＝0.67×4500＝3015（万元）
增值额＝4320－3015＝1305（万元）
增值率＝1305÷3015×100%＝43.28%
应纳土地增值税＝1305×30%＝391.5（万元）
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