伊金霍洛旗补偿办48号文件(伊金霍洛旗征地补偿办法62号文件)

全旗房地产去库存和棚户区改造相关政策解读

杨志光

（2016年9月8日）

下面重点围绕房地产去库存和棚户区改造的政策背景及我旗房地产去库存和棚户区改造相关政策从三个方面作一简要通报解读。

第一方面：关于房地产去库存和棚户区改造的政策背景

去年12月份召开的中央经济工作会议、中央城市工作会议上都指出，2016年经济社会发展的五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励企业顺应市场调整住房价格，有效化解存量住房，同时政府要积极将开展棚户区改造作为房地产去库存的主要措施和手段，积极化解房地产库存。今年5月份以来，住建部陈部长、陆部长和自治区领导几次来我市专题调研，将鄂尔多斯市列为全国推进新型城镇化、推进房地产去库存和棚户区改造工作的试点地区，这对全市特别对伊金霍洛旗是一次千载难逢的发展机遇，为我旗有效破解关联矛盾、推进品质城市建设、实现可持续发展创造了难得的政策契机。因此，我们要充分对棚户区改造政策和机遇做到“三个理解”。

第一，要充分理解棚户区改造从根本上有别于旧城改造。阿镇、乌兰木伦镇、札萨克镇从2008年开始先后推行过旧城拆迁改造工作，但此次大规模推进的棚改和以往的旧城改造是有很大区别，主要体现在三个方面：一是根本出发点不同。过去的旧城改造是为了改变城市面貌，经营城市、盘活土地，里面既有群众利益，也有政府利益；现在的棚改是从改善群众生产生活条件、营造宜居环境出发的，不以营利为目的，从根本上来讲要让利于民，不与民争利。二是推进机制不同。过去的旧城改造是“政府引导、企业主导”推进，群众往往在思想上有顾虑；现在的棚改是“政府主导，市场运作”“先安置、后搬迁”，政府将棚改工作亲自拿在手上，集中优势资源、集中各方力量，下决心来推进，群众心里更有底、更愿意参与配合。三是资金来源不同。过去的旧城改造资金主要靠市场、靠招商引资，现在的棚改有国家专项贷款和专项补助，而且贷款利率低、周期长，补偿标准从一定程度看也比旧城改造要高。所以说，现在的棚户区改造从根本上来讲是为老百姓办好事、为老百姓谋利益，是最大的民生工程、民心工程。

第二，要充分理解上级对棚户区改造的重视程度和力度是空前的。加快棚户区改造是中央、自治区作出的重大决策，在经济发展的新常态下，将棚户区改造作为房地产去库存的主要渠道，是稳增长、扩内需的重大举措之一，无论重视程度、还是资金投入都是前所未有的。2015年国开行发放棚改专项贷款4000亿元，今年的棚改专项贷款也将达到同等规模。同时，上级对棚改的直补资金标准不断提高，去年达到1.5万元/户，据了解今年将提高至近2.8万元/户。去年国务院工作报告中提出，2016年全国将安排棚户区改造600万套，并进一步提高棚改货币化安置比例；自治区工作报告提出到2016年全区要完成各类棚户区改造22万户。从中央、自治区的安排部署来看，充分体现了推进棚户区改造的力度和决心。因此，在我旗大规模、高强度推进棚户区改造，不仅可以快速改善广大群众的生产生活条件，而且可以带动社会投资、拉动消费、扩大就业、促进产业转型升级，既是民生工程，也是发展工程，同时又是重大政治任务。

第三，要充分理解此次棚户区改造是推动我旗城市发展的又一次重大政策机遇。我旗房地产一系列问题是关联民间借贷、拆迁安置、金融风险、社会诚信等各类经济社会矛盾的关键结症，也是制约我旗可持续发展的沉重包袱，可以说，抓住国家棚改政策机遇，将棚户区改造作为去库存的主要渠道，全面推进棚户区改造攻坚战是我旗实现矛盾解扣、摆脱发展包袱的根本出路。据了解从2018年开始，棚改政策将逐步收紧，不会再有像现在一样的优惠政策，如果丧失这个难得的机遇，仅靠我们自身力量推进棚改是非常困难的，城市面貌短时间内将很难发生重大改观。

第二方面：关于我旗房地产去库存和棚户区改造相关政策制定情况

今年以来，旗委、政府高度重视此项工作，专门成立了由尚书记任总指挥、华旗长任常务副总指挥，旗四大班子相关领导任工作组组长、旗直各有关部门负责人为主要成员的房地产去库存和棚户区改造攻坚行动指挥部，由20名县级领导和14个部门分区域、分片区包联推进棚户区改造工作，并从包联部门、旗直部门、后备干部、复转军人、阿镇社区五类人员中抽调几百人下派到各现场指挥部，进一步压实各包联领导、包联部门、一线工作人员各自职责，要求各包联领导和包联单位按照积极稳妥、规范有序的原则，切实做到“四个全程”（即全程参与摸底、全程参与拆迁、全程参与建设、全程参与安置）、“四个确保”（即确保进度、确保质量，确保稳定、确保有序），形成强大工作推进合力。此外，旗四大班子主要领导、分管领导先后调研20余次，组织召开6次专题会议研究房地产去库存和棚户区改造相关政策措施，城口各部门、各包联单位组织讨论方案百余次，重点围绕棚户区改造、平台搭建、发行房票、提升品质、产业发展和政策扶持等六个方面研究制定25个政策文件，为全旗房地产去库存和棚户区改造工作提供了强有力的政策保障。

（一）在货币化产权调换，推棚改去库存方面。我旗将推动棚户区改造作为房地产去库存的主渠道，把市政基础设施相对匮乏，生活环境和居住条件相对较差的10770户列入棚户区改造范围，先后制定印发了《棚户区改造和房地产去库存攻坚行动实施方案》《棚户区改造入户摸底调查实施方案》，目前10770户入户摸底工作已全部完成，并建立健全了棚改对象、房屋库存、征拆安置三本台账。本着“最大限度让利于民，最大限度让老百姓获得实惠”的原则，制定出台了《伊金霍洛旗棚户区改造国有、集体土地及地上物征收指导意见》《阿勒腾席热镇国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施方案》《阿镇棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿安置实施方案》，采取“货币补偿、房票结算、产权调换、商住互通以及四种方式相互结合”的补偿办法，确保群众利益最大化、调动群众积极性，为全旗棚户区改造工作提供了强有力的政策支撑。同时，以指挥部名义向全社会做出公开承诺，坚决做到“一把尺子衡量、一个政策到底”，坚决不搞变通，绝不让先签协议的吃亏、后签协议的提高标准，有效打消了广大群众的疑虑，并以“两学一做”活动为契机，倡议广大党员干部发挥先锋模范作用，带头参与棚改、带头支持棚改，有力的推进了征收安置进程。目前，已累计完成评估6523户，签订征收安置协议2547户，完成拆迁2150户。

（二）在搭平台打通通道，推棚改去库存方面。为有效找准商品房去库存和棚户区改造的契合点，经旗四大班子联席会议研究同意，组建成立了旗汇众聚业房屋运营服务公司，搭建了棚户区改造商品房安置实体平台，打通安置房和商品房通道，促进了政府、企业、棚改居民和资本市场四方的良性互动，实现了房地产市场与棚户区改造的互利共赢。已累计依法公开采购和储备房源各类意向性房源4144套59.7万平米，通过群众自愿选择，已实现安置2152套28.2万平米。

（三）在发房票撬动资本，推棚改去库存方面。不断创新补偿安置模式，切实提高货币化安置比例，制定印发了《阿镇地区回迁安置房屋兑换凭证实施(暂行)办法》，在全市范围内率先发行“房屋兑换凭证”，并允许“房票”在实名制备案管理的基础上有序流通、自由兑换。同时，持续扩大“房票”发行和使用范围，制定了《关于进一步扩大房屋兑换凭证使用范围的公告》，有效打破了房源界限、地域界限，打通了商业房源与住宅房源、永久安置与临时过渡、各镇区之间等价值异地置换的通道，促进了房源市场的大、小重组和资产再分割、再分配。目前，累计发放“房票”11.6万平米，价值4.45亿元，激发撬动社会资本约13亿元，推动棚户区改造1078户17.9万平米，消化库存489套5.2万平米。

（四）在提品质聚集人气，推棚改去库存方面。制定印发了《阿镇地区建设品质小区三年行动计划实施方案》《伊金霍洛旗住宅小区物业服务标准》《伊金霍洛旗住宅小区物业服务企业考核评分细则》《伊金霍洛旗物业服务行业资源共享加盟实施方案》《伊金霍洛旗住宅小区二次供水、供电、供暖特许经营实施细则》《阿镇住宅小区居民素质提升推进后续管理实施方案》《阿镇住宅小区停车管理办法》等7个文件，重点推进“基础配套设施、公共服务设施、园林景观绿化和住宅小区整治”四大城市品质提升工程，今年以来，完成投资6.41亿元，启动52项棚户区改造基础配套工程建设和6大棚改片区34万平方米裸露土地治理，推动“半拉子”工程建设13项，阿镇地区53个住宅小区的品质提升改造工程基本完工，初步实现了提升品质和品位，集聚人气、吸纳商气，推动去库存。

（五）在强产业提升服务，推棚改去库存方面。坚持将房地产去库存与引进项目和发展产业有机结合，旗委专门成立了现代服务业办公室，先后制定出台了招商引资优惠政策、奖励办法和促进旅游业发展的一系列政策措施。鼓励企业发展跨界经营地产，加快补齐城镇服务业短板，大力发展现代服务业，促进人口和生产要素流通。同时，精心设计房屋产品，首批将64套闲置商品房打造成为旅游式家庭公寓，通过发展旅游地产等新兴产业，带动房地产去库存。

（六）在出政策补贴支持，推棚改去库存方面。由于目前市级层面正在研究深化房地产去库存和棚户区改造相关补贴政策，待市级文件正式出台后，我旗将按照要求进一步完善出台配套政策，确保棚户区改造工作依规合法、有序推进。

第三方面：关于在棚户区改造征收补偿过程中需注意把握的几个环节

一是要精通政策。做好棚改工作，只有吃透政策、熟悉政策、掌握政策，才能运用好政策。参与棚户区改造的各级领导干部，特别是一线工作人员要认真研究上级政策和旗级配套制定的征收补偿方案，一定要掌握政策、吃透政策、用好政策，尤其是要对补偿范围、补偿方式、补偿标准等关键内容精准把握，在此基础上耐心细致地做好政策解释工作，通过点对点、面对面的方式，给群众讲清楚棚改政策、说清楚优惠条件、算清楚征拆安置账，积极动员棚改户参与改造。旗房征局要持续加大培训学习力度，创新培训方法，制定系统完善的培训计划，将相关政策文件汇编成册，发放到全体参与棚改工作人员手中，做到政策学习宣传培训全覆盖。同时，各包联单位要根据自身工作实际加强业务培训，坚持带着问题学、结合实际学，不断创新思路方法，既要了解棚改政策，还要掌握相关法律法规，把政策知识、专业知识和先进经验学习好、运用好，努力成为一名棚改工作的行家里手。

二是要学会算账。各现场指挥部工作人员要在精通政策的基础上，充分考虑群众的差异化需求，设身处地的帮助老百姓分别从货币补偿、房票结算、产权调换等几方面做耐心细致地算账分析，让老百姓了解并接受现行的补偿安置政策，真正让老百姓拆的明白、补的明白、迁的明白，让老百姓利益得到充分保障。

三是要主动服务。各现场指挥部工作人员要主动上门、热情服务，对被征收户的征拆意愿、拟选择安置方式等情况进行摸底，做到房产状况清、拆迁面积清、补偿数量清、群众意愿清。同时，要尊重群众意愿，细心听取群众意见，及时回应和解决群众最关心和最突出的问题，主动为搬迁群众提供讲政策、签协议、办手续、拆旧房、搬新家、解难题的一条龙服务。

四是要规范程序。在现有工作台账的基础上，要进一步建立健全工作档案，做好入户动员、协议签订、拆迁公告、拆迁现场等一系列音像资料的留存，特别是征收补偿工作一定要做细致，每个环节、每个程序都要做到位，切实规范征收程序，做到执行政策不走样、落实政策不变通。同时，要通过资产抵押、政府接盘等方式，理顺与开发企业的法律及合作关系，健全完善相关手续，确保棚改工作规范有序、稳步推进。

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