房地产土地增值税是企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，就其企业所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。它的缴纳数额动则就是百万级、千万级，甚至亿级，是房地产会计在职场大考中逃不开也躲不过的一道难题。
今天小编就带你一起来攻克它，让你在这道题上拿到100分！
01
土地增值税的预征与清算
土地增值税的征收方式分为查账征收和核定征收，在查账征收方式下，在项目全部竣工结算前需要预征土地增值税，符合土地增值税清算条件的，要按照税法规定进行土地增值税的清算，即分为土地增值税的预征和清算两个阶段。
1、土地增值税预征
土地增值税预征=竣工前转让房地产取得的收入×预征率，预征率按照当地税局对企业的情况进行核定。
2、土地增值税清算
土地增值税是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
国税发[2009]91号第九条规定
应进行土地增值税的清算
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
（1）房地产开发项目的全部竣工、完成销售的；
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）整理转让未竣工决算房地产开发项目的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）直接转让土地使用权的。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
02
土地增值税的计算
1、计算公式：
应纳土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数
增值额=应税收入－扣除项目金额
2、计算土地增值税的步骤：
第一步：确定清算项目的销售额
第二步：确定扣除项目金额
第三步：计算增值额
第四步：计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用的税率和速算扣除数
第五步：计算土地增值税税额
3、扣除项目依据具体内容不同，可分为以下：
1）取得土地使用权所支付的金额
2）房地产开发成本
3）房地产开发费用
第一种情况：能够按项目分摊利息支出，并能提供金融机构证明
可扣除开发费用=利息 （取得土地使用权支付金额 房地产开发成本）X5%
第二种情况：不能够按项目分摊利息支出，或不能提供金融机构证明
可扣除开发费用=（取得土地使用权支付金额 房地产开发成本）X10%
4、与转让房地产有关的税金
5、从事房地产开发的加计扣除
财政部确定的一项重要扣除项目，是对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。如无房地产开发资质是不可以加计扣除的。
其他扣除项目=（取得土地使用权支付金额 房地产开发成本）X20%
03
案例实操
某房地产企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳相关税金的金额300万元，请计算应缴纳多少土地增值税（扣除比例为5%）。
答：
第一步：计算扣除项目金额
①支付地价款200（万元）
②房地产开发成本=120 180 200 1500 200=2200（万元）
③房地产开发费用=500 （200 2200）×5%=620（万元）
④与转让房地产有关的税金=300（万元）
⑤加计扣除=（200 2200）×20%=480（万元）
扣除项目金额合计=200 2200 620 300 480=3800（万元）
第二步：计算增值额
商品房销售收入总额6000万元。
增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=6000-3800=2200（万元）
第三步：确定增值率
增值额占扣除项目金额比率=2200÷3800×100%=58%，参考《土地增值税四级超率累进税税率表》适用土地增值税率40%，扣除率5%。
第四步：计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额X5%=2200×40%－3800×5%=690（万元）
04
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