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《商品房买卖合同》约定，

若开发商逾期交房，

需向买受人支付已交房款日万分之三的违约金，

而《补充协议》中，

开发商将逾期交房违约金变更为日万分之0.5，

却未向买受人进行合理的提示和告知。

买受人将开发商诉至法院，

法院认定开发商不合理减轻其应承担的违约责任，

该条款无效。

判令开发商按日万分之三标准

向买受人支付逾期交房违约金。

古人云安居乐业，自古以来住房问题都是关系民生的首要问题，是千家万户的基本生活保障。商品房买卖占百姓家庭消费绝大部分比例，房屋买受人往往倾注毕生积蓄乃至透支后半生收入，甚至四处举债。然而部分开发商虚假宣传、花式违约致使房屋出现质量瑕疵、逾期交房、无法过户等问题，严重损害房屋买受人的合法权益，也破坏了房地产市场环境的良性土壤。今天小编邀请到大连中院民事审判第二庭副庭长贾春雨，来和大家聊聊商品房买卖过程中的陷阱和法律救济途径。

问：期房到底能不能买？有什么风险？

答：房地产开发企业为尽快回收筹集建设资金、减少投资成本、降低投资风险，较多采取期房预售的方式。考虑到期房的不确定性，建议买受人在购买期房时，做到“二看一问”。一看：开发商是否五证俱全，是否具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；二看：仔细阅读《商品房买卖合同》及《补充协议》、合同附件，尤其对于房屋面积、楼层、房屋单价、交房时间、办证时间、交房标准、违约责任（包括逾期交房、逾期办证等）、解除合同的条件等重要信息心中有数。一问：详细了解土地的规划用途（是住宅用地还是非住宅用地）、土地使用年限、商品房用途（住宅还是公建）、限购政策、贷款条件等影响签订合同的重要内容，不要轻易相信销售人员口头的承诺。

问：《认购书》和《商品买卖合同》有什么关系？《认购书》是否具有法律效力？

答：首先，认购书（购房意向书、定金合同等）在法律上属于预约合同。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。认购书主要是赋予双方后续签订正式商品房买卖合同的权利和义务，并不等同于《商品房买卖合同》，在一方不同意签订商品房买卖合同的情况下，另一方不能要求对方强制缔约，只能要求对方承担违约责任。

但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第五条的规定，如果认购书等协议包含《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等13项内容），并且开发商已按约定收取购房款（既包括全款，也包括部分购房款），在这种情况下，应当认定该协议为商品房买卖合同。

问：交了定金，开发商迟迟不签订《商品房买卖合同》，该怎么办？

答：《商品房买卖合同司法解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。法律关于定金的规定，简言之，即“定金罚则”：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，买受人在未能签订正式的《商品房买卖合同》情况下，可诉请开发商双倍返还定金。

在此提醒买房人：一定要保留其在认购书约定的期限内催促开发商、要求签订合同的证据，以证明系因开发商的原因导致未能签订商品房买卖合同。否则，法院会根据双方举证情况，认定系因不可归责于双方的事由，或双方均怠于履行义务导致商品房买卖合同未能订立，仅判令开发商单倍返还定金。

问：一不小心签了不合理的《补充协议》怎么办？

答：本地区的《商品房买卖合同》采用辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局的示范文本，除了房屋单价、总价款、付款方式及期限等可以协商外，其他条款一般均为事先打印，并无协商余地，属于典型的“采用格式条款订立的合同”。此外，一些开发商会在与买受人签订《商品房买卖合同》的同时，通过签订补充协议的方式对交房标准、违约责任等做出与《商品房买卖合同》不一致的约定，“绕开”示范文本。