闽侯二手房（福州碧桂园正荣悦玲珑）

近日，网络上流传着一份闽侯县税务局发布的通知，其内容是：“从4月8日起，二手房交易计税成交额不得低于该房产的上一道交易成交额。”图片流出后就有人迫不及待地进行了宣传和解读。那么，如今4月8日到了，这张通知执行了吗？原文是真的吗？

闽侯县二手房税务局近日已经作出明确答复：“我局仍按原政策执行。”因此，税收政策暂时不会发生变化。

从网络上流传的图片来看，有两个版本，一个是盖了税务专用章的，一个是未盖章但是看上去是在税务窗口拍摄的。但是本次税务部门答复是“仍”按原政策执行，而并未同时否认这福州张通知是假的。由此可见，这份通知并不是空穴来风。

既然目前只是仍按原政策执行，也不代表今后不会再提起这件事。那么，我们就先来分析一下，这是怎样一项政策，会有什么影响。

首先，正荣这项政策并不是提高税率，而是提高了税征指导价，即：最低计税成交额。该闽侯项政策一出，使得无论你如何“避税”，最低都要按照上一道买来时的成交价来计税。由于福州现行税征指导价很低，这项政策的出台，就等于大幅提高了税征指导价。

假设原来是100万买来的房子，如今上市交易，按照旧的税征指导价可能只有40万，但是新政执行后不管你的实际售价是多少，最低也要按100万来作为计福州税依据，计税额翻了两三倍以上，尤其对于产权不满二的房子是巨大打击。

其次，我们要知道这并不是加税，这是继全面执行“三价合一”以来，又进一步推出的一项加强税收征管的新举措。本来房地产交易就应当按照实际成交价格如实申报，但是如今“合理避税”的现状众所周知。而以往税征指导价的存在，就是给了税收一个调节的弹性，一方面设定最低指导价来确保房地产交易税收收入，减少税收流失；另一方面这种核定征税的方式征收成本很低，甚至福州税务部门只需要委托不动产登二手房记中心代征即可，省时省力。

而正是这种可松可紧的弹性，使得在需要确保财政收入的时候，也就很容易加大征收力度了。税率是无法轻易提高的，但是税征指导价标准可以提高，征收稽查可以趋严。虽然最终的结果是悦收上来的税款变多了，但在名义上这并不是加税，而是加强征管、打击逃税。

当然，由于“三价合一”已经开始执行，对于正常按揭贷款购房的人而言，影响不会很大，本来就逃不了多少税。但是不管怎么说这项政策如果真的执行了，可以在一定程度上起到增加房地产交易税收，彻底堵死“合理避税”途径的效果。

虽然闽侯县二手房成交量并不大，实际能增加的税收很有限，但同时还能把一部分购买力从二手房赶向一手房。如今开发商和二手房东是直接竞争关系，然而土拍拿地的是开发商而不是二手房东，显然一手房如果正荣卖不动会挫伤开发商的拿地热情。

那么，经过上述分析，如果这项政策最终得到执行，增加的税收会被转嫁给买方从而推高二手房价吗？诚然，政策落地之时会有人在朋友圈里刷屏，让你们觉得增加的税负一定会转嫁给买方，从而购房负担增加，相当于房价又涨了。在他们的口中房价永远涨，无论利好利空都能推导出房价碧桂园上涨的结论，而买方就是毫无自主能力，人傻钱多，逆来顺受的形象。

实际真的是这样吗？如果在闽侯楼市火爆期，卖方市场供不应求的情况下，这的确很有可能。然而在楼市下行期，成交量大幅下滑，完全进入买方市场，尤其是县城里二手房成交量本就玲珑很低的情况下，此时买方对于价格就有着更大的决定权。

因此，如果收紧税收征管，交易成本增加，对于卖方而言就更加不利了。本来竞争对手就多，除了你的邻居之外，开发商手里还有大量卖不出去的一手房，年复一年的土拍仍在大量供地，如今自己的二手房比一手房税收更高，避税的路全部被堵死，尤其是未满二的房子劣势明显，不降价就更加卖不动了。

尽管本次政策暂不执行，但是我们可以从中看到一个“对房征税”的信号。碧桂园众所周知今年中央提出向制造业企业定向减税3个点，这是一项惠及企业的好政策，但是相应地，减税后的财政缺玲珑口需要通过其他途径进行弥补。那么加大对房地产税收的征缴如今看来就是最有可能的途径之一了。

事实上当前的这种趋势，我早在3月6日的文章《制造业减税与楼市》中就已经提到过：“制造业减税促使房产税的实施进程加快也是有可能的，与其推动房产税，直接增加现有房地产税收会悦更快见效。考虑到如今开发商的日子普遍不好过，利润率也比较薄，因此增加二手房交易税收的可能性更大。”

果不其然，过了一个月，风声就来了。房产税是一把高悬的利剑，但是利剑出鞘需要时间，事实上如今要增加税收收入有的是办法，根本不需要房产税，只需要收紧现有房地产税收就可以了。例如：契税优惠收走，税率都按3%征收；增值税把满两年免征调整回到满五年免征等等……办法有的是，很容易做到。提高税征指导价仅仅只是其中一种。

最后总结一下，这次的税收新政只是一声还没吹响的号角，但已经敲响警钟。当前这种增加二手房交易税收征管的方式对于买房自住的人群并没有太大的影响，而是精准针对了投资炒房、频繁倒手的人，这很可能成为接下来的政策风向标。