乌鲁木齐新市区地税局风险管理局接到某银行政策咨询，该银行2015年与甲房地产公司达成协议，将自有一处旧房产作价8000万元转让给甲房地产公司拆迁改造，甲房地产公司置换给该银行另一处新房产，作价7000万元，价差由甲房地产公司以现金补足。房产置换过程中，双方聘请了评估公司对该银行旧房产进行了评估，评估价格8000万元，成新率60%，评估费10万元由该银行承担，该银行根据现有资料初步估算了应缴纳的土地增值税，但不知是否准确，为防控税务风险，特意在正式转让前咨询到风险管理局。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该银行转让的房产已存在数十年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理，那么该银行应如何计算呢？
《土地增值税暂行条例》 第六条计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
财税字〔1995〕48号第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
该银行梳理了上述政策，因该处房产属于国有资本金投入，并无发票金额，所以只能按照评估价格计算扣除项目，该银行初步估算如下。
转让房产共需缴纳营业税税金及附加448万元，印花税4万元，确定土地增值税扣除项目＝8000×60%＋448＋4 10＝5262（万元），应申报土地增值税832.10万元。
风险管理局审核了该银行咨询资料后，认为该银行土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。
如前政策所述，旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，该价格并不包括取得土地使用权的成本。该银行房产评估价格8000万元，换算为单位建筑面积价格达到了23000元，显然评估公司将土地成本也纳入了评估价格中，如果作为与甲公司谈判对价确认无可非议，但是作为土地增值税扣除项目确认则不符合规定，常理来讲，房地产重置成本价不含土地成本，单位建筑面积成本应该也就在三、四千元左右。
因此，该银行不能按照评估价值虚增扣除土地成本，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除。如果其不能提供已支付地价款凭据，则该土地扣除成本为零。实际上该银行土地连同房产均属于国有资本金投入，原本就没有支付凭据，土地扣除成本只能按零计算吗？
别急，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第六条规定，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。假如该银行能够提供改制重组过程中土地的相关资料，则仍然可以扣除，但也并非现在的评估价格，仍然是改制前国有资本金投入时所确定的价格。
假设，国有资本金投入时所确定的土地作价是3000万元，重置成本价为1500万元，重新预估该银行房产土地增值税如下。
1．该银行房产转让收入8000万元；
2．该银行取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定为3000万元；
3．该银行房产的评估价格=1500×60%=900万元
4．与转让房地产有关的税金＝8000×5%×（1＋7%＋3%）＋8000×0.05％＝452（万元）；
5．支付评估费用10万元；
6．扣除项目＝3000 900＋452＋10＝4362（万元）；
7．增值额＝8000－4362＝3638（万元）；
8．增值率＝3638÷4362=83%；
9．应纳土地增值税＝3638×40%－4362×5%＝1237.10（万元）。
作者：陆丽群 樊剑英
作者单位：新疆乌鲁木齐新市区地税局
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