通常来说，影响购物中心租金收入的主要原因是一座项目的可出租面积、租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等。理论上当可出租面积越大，则租金收入相对越高。但当项目面积超过区域承载能力时，那么项目租金水平将直线下跌，而且即便是同一座购物中心的不同楼层租金单价也存在差异。所以为了追求项目回报与租金收益，所有项目都在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而国内购物中心向承租方收取费用的方式往往是故意以一种混乱的状态来收取，很多运营方乱收费、乱立项，导致承租方并不清楚费用的总体构成，所以今天向大家介绍一下通常购物中心正常所应收取费用的主要构成种类以及模式，以便于大家清楚收费的项目以及相关原理。
一、购物中心收费的主要构成种类
(一)租金：以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金：承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断的按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用：主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金：通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费：在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供的水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用：如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
(七)统一推广费用：业主方为推广整体项目进行的宣传费用，分摊至相应的承租方，如特殊节庆活动时的美陈、展览、巡游等，但对于承租方自身店内海报、标识或布景等费用由承租方自行负担。
(八)刷卡手续费：如由业主方采用统一收银模式，则承租方必须负担由于消费者使用信用卡、微信、支付宝等第三方支付方式所产生的提现手续费，通常该费用由业主方与承租方各半负担。
*上述费用项目的收取与金额将依个案弹性调整，部分业态或强势品牌（如主力店）其费用收取项目及内容也会弹性调整。
二、店铺装修模式
(一)自设自装：由承租的零售商提出设计图，经由业主方专职设计师审核且不与项目的整体调性、风格有抵触的，则承租零售商可审核后的图纸自行施工装潢。
(二)自设统装:由承租的零售商提出设计图，交由业主方进行代为装修。业主方依该设计图施工、装潢，费用再向零售商收取。若费用由业主先行代垫，则零售商以分期摊还。此模式在2010年前仍有部分业主在采取，主要是为保障开业进度所使用。但该模式对于业主方的工程管控以及设计能力要求极高，目前再未见到。
(三)统设统装：先由业主方的设计师统一设计，经与承租方确认后，统一装潢施工，费用由业主先行代垫，但零售商得分期摊还。此模式在2010年前有部分业主方采取，主要是针对首次进入国内市场的国外零售商品牌，但现在较少见。考虑到市场上部分项目的租赁合同中仍存有此条款且依然有效，所以在此进行介绍。
三、租金收取模式
购物中心和承租方配合的租金计算方式实际上是五种，但常见常用的可分下列三种方式：
(一)固定租金方式:以固定租金出租营业面积，承租的零售商按月缴付租金，营业额由承租人自行收取。
(二)抽成方式:对承租的零售商每月营业额中按照固定百分比例支付给购物中心作为租金，也称为“扣率租金”。同时该抽成方式可分为一般抽成/单一抽成两种方式，传统上主要是由百货公司采用此类方式，但也有部分购物中心采用。
(三)保底抽成方式:承租的零售商按照每月固定租金作为保证的最低租金，或实际营业抽成金额二者中取金额较高者作为支付租金的计算标准。此方式能够最大化保障购物中心的经营利益，但由于扣率租金需要非常熟悉商户经营的模式及利润点，以及需要极强的项目运营能力来保障流量进入转化，所以目前多数商业地产从业者正在逐渐放弃以采用该模式计算算租金。
四、说明
以上是购物中心向承租方收取的主要费用构成以及收取模式，仅供诸位参考。
需要说明的是：上述费用并非全部，仅仅是主要构成部分，实践中可能会存在其他费用，但应当有合理名目与相应服务。目前实践之中存在的主要费用问题，多数是由于在前期经营流程、运营设计不合理或乱添加所导致的情形，再亦有部分管理人员为获取不当利益所擅自添加的费用。
五、租金定价计算方式
顺道，我也简要介绍一下购物中心租金的定价计算方式。此种介绍需要根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑才能设定：
（一）租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一，但此类方式比较复杂，还需要考虑是否竞品项目的经营类型。如果周边是百货业态，则计算方法不适用。
通常情况下，设定方式为：
1、先设定一楼平均租金值。
2、再找出一楼最好的店铺位置, 设定租金。
3、每个店铺设定业态, 根据业态设定租金值。
4、根据面积大小, 人流动向分析, 主通道/次通道店铺, 扶手梯店铺,门面有遮挡与否, 门面宽度, 等等因素制定租金。
5、每个楼层的租金比例在70-80%左右, 根据项目位置, 市场需求而定。
6、 高楼层(5楼以上)主要以业态为主导定租金。
（二）保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
（三）投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
1、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。
2、凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%。以此类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
3、计算各层别的权重系数
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
4、计算总权重系数
公式二：∑权重系数=总权重系数
5、计算层别总价和层别均价
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
6、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
7、计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
8、依此类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
9、计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
10、至此，商铺的具体价格制定基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
（四）项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
上述定价模式仅仅简要介绍其行为过程和模式，不作为工作建议。
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