当前北美权益型REITs的市净率估值平均为2倍
亚洲各REITs市场估值差异
在亚洲市场，市净率估值普遍低于美国市场。
其中，中国香港REITs长期处于折价状态，即，市净率小于1倍。统计显示，香港REITs首发上市时平均的市净率为0.91倍；截至2020年底，受疫情冲击，平均的市净率只有0.6倍；到2021年6月底，香港REITs平均的市净率为0.64倍，中位数为0.58倍，即，资本市场估值较物业资产的账面值平均要低40%左右。
新加坡REITs首发上市时平均的市净率为1.01倍，到2020年底平均的市净率降至0.96倍，2021年6月底，平均的市净率回升至1.05倍，中位数为0.97倍，即，平均来说，新加坡REITs的资本市场估值与物业资产的账面值基本相当。
日本REITs截至2020年底平均的市净率为1.09倍，但2021年以来日本REITs的升幅较大，截至2021年6月底，日本REITs平均的市净率达到1.53倍，中位数为1.46倍。即，日本REITs的资本市场估值较物业资产的账面值平均溢价50%左右。
就物业类型而言，中国香港市场上，多元化REITs的平均市净率最高，当前平均0.63倍，而酒店类REITs的市净率最低，不到0.5倍。在新加坡市场上，市净率最高的是数据中心和基础设施类REITs，分别达到2.1倍和1.6倍；其次是医养类REITs，中位数为1.4倍；再次是工业/物流地产REITs，中位数为1.2倍；与之相对，零售、酒店和多元化等传统REITs的平均市净率则不到1倍，普遍处于折价状态。在日本市场上，市净率最高的是公寓类REITs，中位数1.8倍；其次是工业/物流地产类REITs，中位数为1.7倍；与之相对，酒店、零售、多元化REITs的市净率中位数都在1.3-1.4倍水平。
综合来看，同美国市场一样，在亚洲市场上，与网络科技相关的数据中心、基础设施、工业/物流地产类REITs，以及日本市场上的公寓类REITs的市净率估值都较高，而酒店和零售类REITs的市净率则较低。
本文源自证券市场周刊
