回答：你好，我认为如果是五年后才有再置业的需求，且没有更好的投资渠道的话，还是可以考虑利用北京的购房资格，买一个升值性还可以/租金高的房子。北京的房产不算是一个非常好的投资产品，但至少比较安全，遇到行情，也能有不小收益。不过你的预算，确实有些低，比较难找到升值性好的产品。目前来看，北京的低总价房产，具有投资价值的基本出现在热点区域的小户型，比如海淀、西城、东城、朝阳、亦庄之类的，但价格至少都超过了300万多了。所以我的建议还是加点儿预算，然后在这些板块上车小户型，总价至少300万以上，如果加不上去，可能升值性并不行，买的价值不算很大（千万不能为买而买）。举几个例子，海淀的小户型五月华庭，亦庄的北京经开壹中心之类的小户型，朝阳的青年汇小户型，都可以考虑。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

2、提问：京爷你好，麻烦您给推荐下海淀这边的老公房社区，大概能买得起650万左右的公房，首付首贷

回答：以下海淀老社区都还可以（可能价格不一定合适，有些不一定有公房，你可以看看是否有合适的）

西边恩济里、玉海园

六道口：半导体宿舍

北太平庄：北三环中路43号院、师大北路21号院、北三环中路40号院

知春路：知春路2号院、知春路56号院

五道口：成府路20号院（地大）、科技大学

二里庄：石油大院

西直门，皂君庙，魏公村附近：

卫生部小区、农科院、财大家属院、铁道科学研究院、学院南路60号院、学院南路72号院、大慧寺12号院、国家气象局、农影小区、中关村南大街乙8号、冶金大院、大慧寺12号院、民族大学南路7号院、民族大学南路19号院、万寿寺北里

小西天：文慧园、志强南园等。

建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

3、提问：京爷，您预计今年五年期以上贷款利率还会降么？北京会调高普宅标准么？或者今年还有利好政策出台么？

回答：你好，今年房贷利率可能会有一定的下调空间，但短期来看，幅度不会很大，会比较谨慎。对于北京楼市来说，普宅标准的调整是重磅炸弹，所以会非常谨慎，如果市场不是大涨大跌，可能出现的概率不大。今年是否能出利好政策，目前我预测不到。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

4、提问：京爷，幸福里润园的未来涨幅您怎么看？1000万的标的，在东西海，还有更优选没有？

回答：你好，幸福里润园的优势在于：海淀、新房。就这两点，基本上流通性还是可以的。但是周围还是有些慌，配套还需要时间，升值性有些不确定性。所以我的看法是，如果在海淀北部上班，还是可以考虑的。如果不是，我倒认为有点儿没必要。如果看中升值性和可预测性，我认为可以考虑热点板块的次新两居室，比如上地西二旗的领秀新硅谷、上林溪、当代、中海枫涟山庄，这些都是市场认证过的，因此不会犯错。西城的话，去广外看看，东城看看崇文次新。当前，如果二手纯短期投资，我不建议入手，可以稍微观望一下。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》

5、提问：顺义的天竺片区租售比挺高的，适合投资还是自住啊？丽高王府怎样？

回答：你好，从房产升值性角度来看，这里也会跟着行情涨，但表现不算好，至少比望京还是差一些。相对来说，自住还是适合的，毕竟同样的总价，面积比较大。丽高王府，小区居住倒是ok，不过小区还是有些老旧了，衰败速度快，长远价值相对一般。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》

6、提问：京爷，两个人都在东西城上班，想买一个总价500以内的房子，考虑保值/增值的话，在东西城有合适的一居室推荐吗

回答：你好，这个总价，基本上就考虑一居了，建议考虑次新一居。比如西城可以看看乐城、远见之类的。东城的话，可以看看百荣嘉园、华龙美晟、冠城名敦道之类的。以上居住不算很好，但升值性、保值性没问题。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

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