价外费用土地增值税(城镇土地使用税是价内税还是价外税)

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。具体我们看一下，下面是各地的相关政策规定，大家可以参考学习！

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号

六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

该文件强调的是代收费用不作为收入的条件有两点，一是县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，二是代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知国税发[2007]132号

第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号

第二十八条代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

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