房地产企业并购估值(市盈率在企业并购估值中的运用)

持续低迷的销售，乍暖还寒的融资，断臂求生式的出售资产，黑铁时代的论断，近期房地产行业暗流涌动。

2月14夜间，碧桂园服务发布公告，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与创辰国估值际有限公司、创卓国际有限公司、创沅国际有限公司、亨盛有限公司、创志国际有限公司、创同国际有限公司、杨剑、李家城及马飞签订股权收购协议，据此，碧桂园物业香港拟收购中梁百悦智佳服务有限公司约93.76%股权。收购完成后，前者将全控后者。

被收购对象是中梁控股集团旗下全国化布局、多业态发展的综合物业管理及城市服务公司。截至公告日，卖方及碧桂园物业香港分别持有中梁百悦智佳约93.76%和6.24%股权。规模方面，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。

碧桂园服务表示，此举可加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；且公司与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。

并购对象来头不小，那么估值几何？此次碧桂园服务在公告中并未披露交易价格。

记者就此征询碧桂园服务，该公司表示一切以公告为准。中梁百悦智佳服务有限公司有关负责人的电话一直处于忙线中。中梁控股有关负责人回复称，物业并非在上司公司中梁控股体系内，因此对该项交易不作评论。物管业务为控股人持有，其交易尚在进行中，与上市公司没有直接关系。

不过，也有线索可循。据查，2021年3月，碧桂园服务透过附属公司碧桂园物业香港以近2.4亿港元的价格获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。若以此计算，彼时市场给予的中梁百悦智佳估值约为40亿港元。

知名地产研究员李宇嘉认为此次并购有四大看点：

一，中梁物业此前已经通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。在上市前夕卖给了碧桂园服务，一方面显示中梁地产资金链比较紧张。另一方面，既然要上市了，意味着物业整体的业务规模、营利性、管理能力还是不错的，容易出手，可解燃眉之在急。但当资金链比较紧张要出售时，价格也好谈，对碧桂园服务来说也是一个机会。

二，中梁是近年来规模冲得比较快的民企，迅速进到了千亿序列。凡是近年来规模冲得比较快的房企，多数存在资金链比较紧张的状况。出售卖物业公司已成为这些房企陷入泥沼之后的标准自救动作之一。这也是房企为在数不多的现金流奶牛，也是优质稳健房企比较看重的、看得上眼的资产。

三，存量时代，物业运营和管理带来的现金流持续流入，是开发企业经营模式转型的方向，也是国家鼓企业励房地产新模式的方估值向。物业管理就是如此，其包含社区商业、停车、医疗、家装和智能社区等，具有非常大的人口流量，既能给物业带来增值收入，还能推动房企新建商品中的房的销售。

四，开发商自救是唯一出路，要放弃幻想，赶快把优质资产卖掉，让自己先活下来，再求后续发展。

行业并购预计进一步增多

碧桂园服务收购中梁物业只是近期房地产行业收并购的一个缩影。

今年1月，华润万象生活宣布拟分别斥资10.6亿元和22.6亿元“收编”禹洲物业和中南服务。

中南集团内部人士彼时曾表示，中南有意进一步做强建筑和产业园区运营等业务，逐步向制造业或服务于制造业的方房地产向靠拢，因此本次交易也有同步积累中长期战略资金的意图。中南集团此时规划中期乃至长期的战略资金安排，有取有舍，是平稳度过地产及建筑行业调整期、寻找未来增长点的必然选择。

世茂集团则市盈率先后将其位于上海北外滩核心区一项目公司股权、广州利合房地产开发有限公司26.67%股权、上海世茂北外滩开发建设有限公司分别出售给上海久事北外滩建设发展有限公司、中国海外发展旗下广东中海地产有限公司、上海地产（集团）有限公司。粗略计算，通过三笔交易，世茂集团共回笼资金约74.05亿元。

除此之外，世茂集团还拟出手上海网红酒店——佘山世茂深坑酒店。

广东中海地产有限公司除接盘了世茂所持广州利合26.67%股企业权之外，还斥资18.44亿元将雅居乐所持的广州利合26.66%股权收入囊中。雅居乐还将其位于义乌运用、徐州的三个项目公司相关股权以约10亿元的代价出售给中海宏洋地产集团有限公司。

上海易居研究院副院长杨红旭预计，未来半年至一年房企融资可能是以稳为主的态势，估计会有更多的民营企业也有一些融资的空间和可能性。只是短期内部分民营房企的资金面难以有效好转，行业内的收并购预计还会进一步增多。

多家银行火速抛出，房地产并购融资计划

房地产行业风险出清进一步加快的同时，银行方面的支持力度也在持续加码。

2月15日，上海证券报记者从平安银行获悉，该行将于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。平安银行说，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业中的结构优化。

这是最新一例银行房地产项目并购贷款计划。开年以来，已有浦发银行、广发银行、招商银行接连启动房地产项目并购融资支持计划，包括金融债、并购基金等多种融资方式，合计融资规模近500亿元。其中，仅招行一家就“抛出”两笔合计330亿元的并购融资额度。

招商证券首席银行业分析师廖志明说，银行房地产业陆续以并购贷款等方式市盈率支持房地产行业，首先与政策上的推动密切相关，监管部门鼓励通运用过项目并购等金融服务方式，帮助处于困境中的房地产企业出清风险。

人民银行、银保监会去年12月下发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），该《通知》鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

《通知》提出，要加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票并购据等债务融资工具。

为了打消银行对房地产贷款三条红线的“顾虑”，上述《通知》还提出对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

可以明显看到，上述银行的一系列支持行动正是对《通知》的火速响应。

另一影响因素，则是当前也是发债募资的窗口时间。廖志明表示，可以看到，这些银行都采用发行金融债募集资金来发放项目贷款，就与当下融资成本较低有关。当前整个货币市场利率处在较低时期，银行可以抓住低成本发债时间窗口，改善中长期的负债结构，降低这部分贷款的成本。

不过，目前房地产并购融资规模还比较小，放量仍需多方合力，特别是需求端——即2022年房地产市场并购项目市场情况。并购

央行最新数据显示，1月房地产贷款投放新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，预计1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元，金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。（上海证券报）