南京靠谱的项目偿债能力分析报告(南京银行偿债能力分析)

20偿债能力19年房企融资持续收紧，多种渠道受到监管限制，2020年一季度疫情爆发，更加考验房企的资金运营。截至2019年底，50家上市房企整体现金持有项目量同比增长了12.68%至21696亿元，同时总有息负债同比则增加了16.4%至46942亿元。而由于2019年房企总权益增长较多，净负债率同比下降了1.06个百分点至77.93%，近半企业的净负债率有所下降，但是因为合作产生的权益虚增或存在潜在风的险。整体来看，2019年部分房企持续降杠杆、优化财务结构，得到了一定的效果，为长期发展奠定了更好的基础。

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2. 新上市企业IPO所得净额有力支持企业现金增长（略）

3. 万科、华润等规模房企持有现金减少（略）

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总有息债增长16.4%

短期偿债压力加大但可控

2019年底50家典南京型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.40%，增速相较于2018年下降了近5个百分点。整体来看，2019年房企总有息负债增长的主要原因在于一季度出现了融资窗口期，房企抓紧机会加大了融资力度。分析而随着二季度开始房企融资环境调控加紧，加上偿债高峰的到来，大部分房企有意控制负债、降低杠杆，因此总有息负债的增速继续有所下降。

1. 各梯队房企总有息负谱债增幅都在20%以下

从房企各梯队的表现来看，各个梯队的总有息负债增幅都在20%以下，且较为均衡，最高的是TOP51-100房企的1项目8.4%，最低的是TOP100以外房企的9.6%。可以看出，在行业增速整体下降且融资环境趋紧的情况下，出于稳定资金链的考虑，大多数房企都不再大举增加负债。但是由于行业集中度的不断提升，房企在规模增长方面谱还有相对较大的需求，规模的平稳发展也离不开融资支撑，所以数据上体现出各个梯队的债务增幅不大且较为均衡。

2. 86%典型上市房企总有息负债有所增加（略）

3. 整体现金短债比略有下降，但短期风险可控（略）

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净负债率持续下降

或存潜藏风险

1. TOP10是唯一净负债率增长的房企梯队

从长期来看，净负债率以及融资成本更能反映房企的财务压力以及融资能力。2019年末50家房企的加权净负债率（永续债作分析为权益）约的为77.93%，同比下降1.06个百分点。净负债率的下降主要是因为权益规模增长显著，2019年房企总权益（不含永续债）增长21.67%，高银行于有息债的增幅。权益的上涨，一方面来自于2019年房企股权融资的上升；另一方面则是由于房企合作的增多，少数股东权益规模和占比近年来不断上升，在越来越多的房企存在收购以及合作的情况下，总权益的增长可能存在虚增，由此导致的房企净负债率下降仍需警惕。

从各梯队的企业表现来看，2019年TOP10的房企净负债率（加权平均）为72.34%，同比增长2.37个百分点，也是唯一一个净负债率上涨的梯队，但仍低于平均水平。TOP10房企中除了碧桂园和华润的净负债率实现了下降外，其他房企的净负债率均有小幅上涨。而TOP31-50和TO南京P100 梯队的房企净负债率降幅相当，均下降7个百分点左右。

2. 大型房企特别是央企净负债率维持较低水平（略）

3. 超半数企业净负债率有所上升（略）

值得注意的是，2019年在房企融资环境收紧的情况下，涌现一波永续债发债潮，2019年末永续债同比增长13.89%，若把永续债计入债务的话2019年净负债率分析报告则上升至83.03%，永续债作为“明股实债”产品，靠虽然可以在一定程度上降低企业净负债率，优化财务报表，但是实际上对房企本身也存在一定的偿债压力。

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六成房企融资成本上涨

融资压力加大

1. 国企央企及龙头民企成本持续维持低位

从2019年年末房企的融资成本分析报告来看，约有60%的房企融资成本同比上涨，整体的融资成本同比上涨0.33个百分点至偿债能力7.13%，再次突破7%。2019年以来，房企融资环境持续不放松，且在一季度土拍小阳春出现后，5月份后出台多项政策限制非银非标融资，于境外发债方面，7月12日也出台政策只能对中长期债进行借新还旧，房企的多种融资渠道的收缩，导致整体的融资成本上涨。

2. 60%房企融资成本上升，以积极扩张房企增幅最大（略）

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总 结

2020年，面对突如其来的疫情，房地产在销售、开工等多方面受到了影响，在房地产融资方面，2019年业银行绩会上多家房企指出，由于国内金融流动性的增加会对房地产的销售、消费产生一些刺激，国内短期内融资成本下降，但海外随着疫情影响风险较大，打通多元化融资渠道，优化资本结构是房企普遍的努力方向。房企2020年还需将销售回款放在第一位，以应对市场变化，融资能力较强的房企也可以凭借自身优势拓展项目。靠