今天小编一打开手机和电脑，就看到公众号后台和群里粉丝的热烈互动，虽然今年楼市受疫情影响较大，但购房粉丝的买房热情依然不减。其中，有两个相同问题吸引了小编的关注。
定价基准转换业务，是什么情况？
自从央行发布了调整商业个人住房贷款利率，未来将以LPR为标准的政策后，LPR就成了近半年楼市的网红词汇。购房者们纷纷加入了“看新闻、和朋友聊、听大V分析”的科普大军中，生怕自己的房贷受到影响。
既然有粉丝提问了，那么小编就请出我们好房特邀嘉宾——14年丰富购房经验的老司机胖总（代表作：我为什么要买8套房？）在“好房问答”的专栏中，推出一篇最容易看懂的LPR利率科普文章，回报购房粉丝们对本账号的关注与喜爱。
1、先说清楚这个利率是怎么来的
在去年以前，中国执行的是基准利率，由中国人民银行制订，去年开始调整为LPR利率，那么差别在哪？
基准利率：以前的基准利率是统一由中国人民银行制订的，根据经济情况不固定时间调整，各家商业银行执行上下限浮动，一般区间是下浮30%或者上浮40%。
属于政策性的产物，市场化不够，调整时间和幅度都不确定，这样对于市场波动的反馈及时性就比较差。
LPR利率：叫贷款市场报价利率，是由市场上的各大银行根据公开市场操作利率加点形成，然后各大银行发给中国人民银行全国银行间同业拆借中心，他们去计算后发布给全国的银行去参考贷款利率定价，每个月20日发布一次。
通俗理解就是银行根据自己资金成本加点利润发给央行去平均一下，然后发给全国去参考执行，最大程度的让贷款利息和资金成本联动起来，这样在利息调整的时候更市场化。
同时银行当家作主的地位更高了，市场发布价格频率调整也更及时了。当市场经济环境变化的时候，可以更快更及时地调整利率。
如果是今年买房贷款的客户，已经全部是LPR利率的了，转换的只是以前存量的，据央行规定，3月1日，存量个人住房按揭贷款基准转换工作启动，将于8月31日截止。未在此期间转换的，将于转换工作结束后统一自动转换为lpr利率。
这次银行给了大家两个选择，要么固定利率，往后余生不再变动，要么根据LPR利率来变动。
2、给大家算算差别吧
我们贷款利率之前，根据首套房、二套房、银行可放款额度、贷款资质等原因，分为三种情况，要么打折，或者按基准，或者上浮。
如果是执行基准，就没有差别了，反正调了LPR报价跟没调是一个意思，大家降就降，大家涨就涨。
我们说说个人觉得差别最大的部分，就是原来的基准利率实行浮动制度，也就是按基准进行百分比浮动，而新的LPR利率转变为直接加绝对值的固定点数，计算方法是1点等同于原来0.01%个点。
首先，分开讲打折和上浮这两种情况的差别（我这边是举例计算，并不按现在的真实利率计算）
第一种就是之前房贷利率有打折的人，比如7折、8折那些
Round 1：8折基础上，如果未来利率下跌，LPR利率胜出。
Round 2：8折基础上，如果未来利率上涨，基准利率胜出。
这几年，银行放贷日趋谨慎，打折基本是绝迹了，大部分都是上浮（有小伙伴最高的一套贷款上浮了40%）
举第二个例子：
Round 3：原利率上浮20%基础上，如果未来利率下跌，基准利率胜出。
Round 4：原利率上浮20%基础上，如果未来利率上涨，LPR利率胜出。
所以，以上几种情况，大家应该能看得出基准利率和LPR利率在未来利率变化时候的差别了，但由于这次只能选固定利率和LPR利率来说，如上面说的，未来利率持续走低的情况下，除了LPR利率，你也没啥好选了。
毕竟降多降少，他终归是个降啊。
3、那么变LPR有啥意义？
这就要分两方面看了，从固定利率和LPR利率区别来说，其实去看看新闻就都知道，欧美国家基本都已经是负利率了，也就是存钱还要给银行钱，贷款几乎没利息，虽然中国什么时候走到这一步不好说，但是长久以此下去，为了对冲贸易风险和经济风险，中国唯有一条路跟着降。当然，这还涉及到外汇、物价通胀、黄金等太多因素，就不展开说太多了。
所以，往后长期来说，主流的看法是肯定不可逆的会持续降低利息，那么转换为LPR以后你才能跟着大部队一起降，如果是固定利率你就享受不到福利。
那么如果从原来的基准利率和LPR利率来说，银行多了兜底保障，因为基准利率执行的是百分比浮动制，利率降低时浮动比例不变，利息会无限趋近于0，但是按照LPR加点，加点值是恒定的，也就是至少还会有个零头，下面会进行详细计算。
假设未来利息是下降的，这也是对于经济的一次提振，存量房贷利息降低，大家还贷的金额就降低了，就有更多的钱消费了，对于经济是有促进作用的。
顺便再跟大家说说等额本息和等额本金吧
等额本息和等额本金调整有差别吗？
前几天有位朋友咨询过这个问题，一句话，别想那么多，没有差别。
等额本息：是每个月本金 利息，总金额每个月都是一样的，但前期你还的钱，大部分是利息，小部分本金，所以这也是为什么说还款期数过半以后不适合提前还贷，因为你已经偿还了这笔贷款的大部分利息，剩余较多的本金，钱已经被银行赚走了，提前还贷不划算。
等额本金：是每个月本金 利息，但是只有本金每个月相同，利息随着总贷款本金减少而慢慢减少，好处是总利息金额较低，如果提前还款的话，不会因为已经偿还了较多利息而不划算，有条件真想要提前还贷也可以，缺点是前期压力大。
首先，你要了解每个月贷款利息怎么算出来的？
大家的贷款利息金额，是根据每一年的利率，然后乘以你今年的贷款本金余额来计算利息的，（具体会在计算到天），但这一切都是放贷的时候就提前算好了。
有的朋友会以为是每年的利息都是按你原来最早的贷款总额计算的，不，错了，是每年重新计算利息的，只不过是银行把这20年，30年都是提前算好了的，如果是每年利息总额都是按最早的贷款总额算，那就成复利计算了，那你最终的还款总额将是个天文数字，举个简单例子，就是信用卡分期，这就是复利计算，所以信用卡分期不划算的点就在这，真实利率远高于银行号称的手续费利率。
在考虑通货膨胀等细微影响下的差别，我个人建议选择等额本息，就算有多余钱也不要提前还贷，这年头，没有什么比房贷更容易贷出来的贷款，流动资金为王，在有机会出现的时候才能抓住机会。
当然有一种情况除外，利用杠杆买房投资的，未来5年有升值就要卖掉的那种，就要选等额本金，这样少支付利息。
最后，总结一句，个人住房贷款以LPR为准从短期来看，仅仅会对极少数最优质的客户产生一些影响，对绝大部分购房人来说，其实影响不大，所以小伙伴们无需担心贷款利率会上涨。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
