财务干货！计算房产税时不能忽视这几件事

导语：计算房产税时，并不是完全以账上房屋原值作为计税依据，还有什么项目也要计算房产税呢，来听听今天的每日说税吧。

我们在计算应缴纳房产税时，经常会出现少计或多计的情况， 其主要原因就是对有关房产税的一些特殊规定没有掌握或理解有误，今天我们就来谈谈房产税在计算过程中，不能忽视的几个重要问题。

1、什么时候应该缴纳房产税

自建房产

财政部、国家税务总局检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知（财税地字[1986]8号）规定：

十九、关于新建的房屋如何征税？先来看一下对新建的房产税法是这样规定的：

纳税人自建的房屋，自建成之 次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。

对于自建房产这方面存在问题有：房产已经使用，但由于各种原因，未从“在建工程”科目中结转至“固定资产”中，这样就会导致财务人员对此没有计算缴纳房产税。

新购置的房产

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

　 （一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

这种形式下出现的问题：对于购置的新建商品房，很多人都认为，没有办下来房产证，就不需要缴纳房产税。这种现象实务中是多见的，房产使用若干年了，诸多因素尚未办理权证，房产没有入账，该环节需要注意，税法强调的是交付使用，并不是与购入存量房那样取得签发的证件后才缴纳房产税。

2、构筑物不需要缴纳房产税

《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）规定：

一、关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

对此，多计税的主要表现，在自建房产交付时，将归集在在建工程中的所有发生额，全部转为固定资产-建筑物，如这些建筑物中含有道路、围墙、花池等，应单独归集在固定资产项下的构筑物中，免得人为的增加计算房产税的依据。

3、房屋附属设备应该缴纳房产税

在实务中，无论是外购还是自建的房产，往往会将用于房屋的中央空调、消防系统、上下水、通风等设备单独作为固定资产中的设备进行核算，但在计算房产税时，税法是这样规定的《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）规定：

二、关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号：规定：

随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。

经研究，现将有关问题通知如下：

一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

由此可见，未计入房屋价值中的这些附属设备和配套设施也要计税的。

4、土地价值应该缴纳房产税

《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定：

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

对于这样的规定，特别是将土地价值单独作为无形资产核算，一定要将这部分价值也作为计算应缴纳的房产税依据。

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