营改增，五一后买卖二手房，少交税，更划算？

营改增叫嚣了很久了，两会时候，税务总局发话，5月1日营改增细则出台，今天是5月第一天，自然关注的人很多。

介于放假，我估计想过户的朋友也得等到节后才能办理，不过我们先了解一下，营改增的一些小问题，以便大家心中有数。

那么，今天乐福居小编简单聊一聊，营改增，对市场，对个人缴税，都会有那些影响，个人缴税是多了还是少了？

第一：营改增，涉及到几个方面的事情？

一是二手房税率发生了变化，一般来说，二手房交易中税率保持不变，税负根据情况可能会有所下降。

营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会略有下降，二手房交易有点小实惠。

由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容，因此无论从增值税，还是从契税和个税来看，个人二手房交易营改增后，实际的税负基本保持稳定，对个人的负担也不会有太大变化。

二是：营业税改增值税从整体上来看，会增加房企的税收负担。

此前房企一直叫苦说自己成本高，不排除企业又一次会将这次增加的成本转移到终端消费者身上。

但另一方面，本来房地产市场就面里面临“去库存化”的难题，如果价格再次上升的话，那么会阻碍这一进程的推进。

因此如何妥善消化“营改增”带来的合规等一系列内部成本，对房地产企业，尤其是管理能力不足的中小型房地产企业来说是一大考验。

三是营改增打通了增值税抵扣链条，消除了对企业的重复征税，优化了税制结构，为房地产市场发展创造了更好的税制环境，也是房地产税收体系改革的重要一步。

从宏观形势看，和过去有所差别的是，近年来土地财政给政府贡献的财政收入在不断收紧，因此政府寻找新的财政收入来源势在必行，房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。

第二：营改增具体会带来二手房交易的哪些变化？

首先：营改增后，二手房交易需要缴纳哪些税？

目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。

营改增后，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。

其次：改革后，契税和个税会有怎样的变化？

营改增后二手房设计的增值税率是5%，满两年免征收，不满两年全额征收。

在计算公式上有什么不同呢？

增值税=含税销售额÷（1 征收率5%）×征收率5%

营业税=含税销售额×征收率5%

以第一套住房，100万两年内的房子计算，就可以得出一个结果。

增值税：100÷（1 5%）×5%=95.24万×税率1%=0.95万

营业税：100×税率1%=1万

这样一计算，是不是少交税了，所以所以对个人二手房交易来讲，税率是应了税务总局局长那句话，只会少不会多。

第三：总体看对个人二手房市场，影响几乎没有。

5月1日起，二手房交易实行营改增；于是，购房者关心的问题来了，买房要赶在5月1日前过户吗，理论上，税负是没有增加的，因此不必急于过户。

而对终端消费者来说，在经过企业的内部消化后，在“营改增”后受到的影响则较为间接，而且幅度有限。

在北上广深几个一线城市，虽然去库存压力较小，但二手房市场更为活跃，这次营改增后也许会激起一波小波浪，拭目以待。

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