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近年来，沈阳承担着东北振兴发展的重任，产业升级成了城市革新的命题。一边，在做强传统产业的基础下，制造工业化逐步向智造工业化转型。另一边，沈阳也在拓展新经济领域，数字经济等新兴产业不断崛起。数据显示，沈阳高新技术企业数量已达到2560家，较2015年翻了四番。

2021是“十四五”开局之年，进入第三季度，沈阳经济运行情况稳中向好，第三产业贡献持续加大，商业地产市场活跃度稳步恢复。据58同城、安居数据显示：沈阳写字楼市场租赁需求小幅上升，挂牌租金呈正增长趋势;大面积租赁需求有所放缓，沈河区搜索热度位居榜首。

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沈阳经济运行稳中向好

写字楼市场迎来新挑战

沈阳市作为辽宁省的省会核心城市，是东北地区政治、经济、文化中心和交通枢纽的中心。前三季度，沈阳整体的经济走势呈现稳中向好的发展态势，不仅以排头兵之势为辽宁省经济做出了较大贡献，同时也为自身实现产业升级打好基础。数据显示，沈阳市三季度实现生产总值5181.7亿元，第三产业增加值3192.5亿元，同比增长7.8%。

毋庸置疑，经济环境正面影响着写字楼市场环境。当第三产业的增加值逐渐走高时，写字楼去化能力将加强，市场将诞生新一轮的商务办公需求。当然，影响不止一方面，当人口流入、营商政策、交通建设等均处于利好形势中，沈阳写字楼市场的活跃度将进一步提升。

根据第七次全国人口普查数据，沈阳人口以城区常住人口707万迈入“特大城市”行列。尽管沈阳非第一次加入“特大城市”俱乐部，但是，在东北三省人口大幅下降的背景趋势下，沈阳人口实现逆势增长非轻易之事。与2010年第六次人口普查相比，2020沈阳整体常住人口增加超96万人，总常住人口达到907万人。

一座城市的吸引力反映在人口聚集上，而人才则是企业创新发展的源动力。三季度，沈阳加强了人才引进方面的政策方针，推出人才新政3.0版本，科技创新、人才创业、成果转化、平台建设等发展要素，都能得到精准支持。

与此同时，沈阳也重视引巢筑凤的基本面，营商政策持续优化。在全国营商环境评价报告中，沈阳位于第19位。营商环境逐渐向好，招商引资成绩收获颇丰。截至9月底，沈阳新签约亿元以上项目1596个，同比增长40.6%。

内部在不断夯实，外部交通建设日益提速。三季度，《沈阳市“十四五”城乡建设发展规划》出台，沈阳交通建设骨架不断拉大，2025年通车里程数将达到257公里，3号线、4号线、6号线等将建成通车。对于沿线区域而言，通勤时间得到改善，刺激新增办公需求。

在土地市场中，三季度，沈阳迎来了第二次集中土拍。比起第一次集中供应，第二次明显由热转冷。在土拍规则重新梳理背景下，商业比例较高的地块，房企拿地竞拍颇为理性。中原统计显示，在最初供应的46块地中，商业比高于14%的地块共17宗，其中仅有7宗地块成交。

总的来看，沈阳正在迎接时代发展的新契机，这也让三季度写字楼市场开启了发展的新篇章，同时也迎来了新挑战。

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三季度净吸纳量由正转负

以价换量减轻空置压力

相关数据[1]显示，第三季度市场新增项目暂缓，市场总存量保持114.2万平方米的水平线。

从市场具体表现来看，由于市场政策的变动以及无新增供应条件下，市场增速不如预期，净吸纳量开始由正转负。数据显示，截至第三季度，全市净吸纳量达到-25,935平方米。

毋庸置疑，净吸纳量的转负让空置率有了攀升的势头。整体来看，市场整体空置率环比上升2.3个百分点至28.7%，而缩小至核心区域来看，各板块的空置率也发生了转变。一边是两大核心板块空置率的走高：三季度，北站市府空置率上升至20.6%;金廊五里河上升至30.5%。而另一边，太原街板块的空置情况有所缓解，空置率下降至43.9%。

图表来源：戴德梁行

租金方面，根据58同城、安居客《2021年Q3三十城写字楼租赁指数报告》显示，在三十个大中城市中，有15个城市挂牌租金呈现上涨态势。而沈阳作为其中的二线城市，对比上一季度，租金环比以2.41%的增长幅度，榜居第三。

不过，和其它二线城市相比，沈阳租金指数表现不如涨幅亮眼，数据显示，第三季度沈阳写字楼租金指数为91.49，写字楼租赁挂牌均价为1.71元/㎡/天。

图表来源：58同城、安居客

在甲级写字楼市场中，由于受到市场空置压力的驱使，在租赁成交时，业主也就采取了更为灵活的租金政策吸引租户。与上一季度相比，第三季度全市租金环比小幅下降1.1%，录得每月每平方米人民币70.6元。

图表来源：戴德梁行

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专业服务行业主力承租

大面积租赁需求有所放缓

从行业来看，沈阳三季度写字楼的需求行业仍然以专业服务为主，成交面积占比达到33.1%。在线教育作为专业服务的细分领域，2021年上半年，释放了强劲的租赁需求，拉动大面积的办公需求成交。

相关数据[2]显示，在2021年上半年全国主要城市中甲级办公楼在线教育总租赁面积中，沈阳位列第四，这足以证明在新教育行业在该城市的发展势头。

图表来源：仲量联行

但是，2021下半年，随着国家对教育行业的监管逐步加强，行业市场规模停止扩张。受到“双减”政策的影响，相关行业的公司纷纷转型自救，采取退租或缩减办公面积的举措，这对写字楼租赁的结构分布产生了一定的影响。

从企业搜索热度来看，也能清晰地反映行业改革形势，据58同城、安居客数据，2000平方以上的办公面积用户需求热度在经历了2021年一季度的快速攀升后，第二季度趋于平稳，第三季度有了明显的缓和趋势。而金廊五里河板块作为在线教育强势布局板块，第三季度的租赁需求也有所放缓。不过，整体而言，线上教育需求释放的租赁需求缺口将会被其它细分领域所弥补。

而需求占比紧随专业服务其后的金融行业，第三季度表现出稳定的租赁需求，这主要还是与沈阳支持金融行业发展的利好在不断释放有关。在《沈阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，沈阳提出未来将加快推进区域金融中心的建设。无疑，金融中心建设行动将加快写字楼租赁去化。数据显示，第三季度金融行业成交面积占比达到30.6%。其中，阳光保险在金廊五里河新增办公场所，以2000平方米的预租成交，将入驻前海人寿金融中心。

尽管TMT行业租赁去化不如上述两大行业那般强势，成交需求占比为19%。但下一季度，百度与沈阳的深度合作将为写字楼市场注入新活力。

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沈河区搜索热度独占鳌头

金廊沿线商圈迅速崛起

据58同城、安居客数据，从城市用户选址需求来看，第三季度沈阳写字楼市场搜索热度小幅提升，环比增长2.7%。分市辖区域来看，搜索热度进入TOP5的区域，分别为沈河区、和平区，铁西区、浑南区、皇姑区。

值得注意的是，沈河区从第一季度到第三季度，区域热度均独占鳌头，并且找房需求持续攀升。而这离不开沈河区对“新经济”领域的加码布局。

3月31日，沈河区政府发布了《金融和文创“两个中心”场景机会清单》和《沈河区新经济十五条》，两份重磅文件中，不仅规划出区域发展的两大新机遇，同时围绕金融、商贸、文旅、新兴科技产业、楼宇经济、全民招商、重点项目等方面，提供相应的支持政策。这对企业发展来说，政策利好相当于基石，有了基石才能飞跃。因此，更多的企业会增加沈河区写字楼的选址需求。

在区域板块中，沈阳办公楼市场主要分布在北站CBD、金廊沿线及中山太原街等主要商圈，随着旭辉等品牌开发商深耕核心商务区，高品质项目不断亮相。旭辉中心作为北站CBD的亮点项目，入市后将会提振周边的商务氛围，为商务人士提供高品质的办公选择。

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7万方新增供应亟待入市

沈阳多中心格局逐步形成

展望2021年四季度，预计第三季度待入市的新增供应，将会在第四季度得到集中释放。据戴德梁行数据，沈阳甲级写字楼市场的将迎来约7万平方米新增供应，分布在金廊-五里河板块。

由于市场供应的不断增加，核心板块可供租户的选择增多，虽然市场活跃度会提到提高，但是，与之对应的，业主方去化压力将相继增大。可以预测，第四季度写字楼租金增长或将受限，市场将继续维持租户市场状态。

不过，城市的规划也在振奋写字楼市场，优化的布局将吸引更多企业入驻沈阳。

8月，《沈阳总体城市设计》草案出台，城市空间骨架被进一步拉大，“一核九心”勾勒出城市发展新格局。

而这意味着，盛京皇城作为中心的城市文化核，北部副城中心、永安中心、中德园中心、浑南新城中心、沈抚中心、东塔王家湾中心、沈阳北站中心、五里河奥体中心、沈阳站中心，作为城市公共中心，将为城市组成多中心格局，形成资源共享的整体优势。

可以预见，沈阳的空间设计建设步伐逐步加快，在宏观经济稳步向好下，后疫情时代，沈阳办公市场租赁需求也将逐步复苏。