【编者按】转让土地使用权适用：税率11%（目前），两档征收率5%和3%，具体计算增值税时还要区分房企还是非房企，一般纳税人还是小规模纳税人，土地使用权取得时间等因素。本期，优穗律师张新军予以整理，以飨读者。
36号文规定，转让土地使用权按销售无形资产计算增值税。
下文如无特别说明，差额是指转让土地使用权取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额。
一、非房企一般纳税人转让土地使用权何如计算增值税？
转让2016年4月30日前取得的土地使用权，非房企一般纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用11%税率计算销项税额。
转让2016年4月30日后取得的土地使用权，非房企一般纳税人应按一般计税方法，按全额适用11%税率计算增值销项税额。
二、非房企小规模纳税人转让土地使用权如何计算增值税？
转让2016年4月30日前取得的土地使用权，非房企小规模纳税人可选择：差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用3%征收率计算增值税。
转让2016年4月30日后取得的土地使用权，非房企小规模应按全额适用3%征收率计算增值税。这里需要注意是3%而不是5%，因为36号文及后续文件都未规定于此情形按5%征收率计算增值税。
三、房企一般纳税人转让土地使用权如何计算增值税？
转让2016年4月30日前取得的土地使用权，房企一般纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择一般计税方法，按全额适用11%的税率计算销项税额。
转让2016年4月30日后取得的土地使用权，由于房企未自行开发而直接转让，故土地价款不能从销售额扣减，因此，应按全额适用11%的税率计算增值税销项税。
四、房企小规模纳税人转让土地使用权如何计算增值税？
转让2016年4月30日前取得的土地使用权，房企小规模纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用3%征收率计算增值税。
转让2016年4月30日后取得的土地使用权，按全额，适用3%的征收率计算增值税。
总结：
说明：
1、财税[2016]47号文规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权（下称老土地），可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，只要转让老土地的，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，还是非房企还是房企，都可选择差额，按5%计算增值税。
2、国税【2016】18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，才可以用差额计算销售额。需要注意的是要自行开发，如果直接卖土地，炒地皮的，不能差额计算。
3、除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率一律为3%，而财政部和国税总局只规定纳税人人转让老土地的选择差额征收的，才可适用5%征收率。
五、转让土地使用权免征增值税情形有哪些？
36号文规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
六、转让土地使用权免征增值税情形有哪些？
36号文规定，下列土地使用权转让行为免征增值税：
1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。
2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
3.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
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