增值税下调对二手房交易的影响(营改增对二手房交易的税费影响)

3月7日，上海各大二手房交易中介发出通知，个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共约为总房价的5.3%（下调前为5.6%）。个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由万分之5，调整为万分之2.5。下调时间自2019年3月7日起。

虽然此次税费下调本身对二手房交易影响十分有限，因为折合计算最多也就是占总价的0.6%，而很多二手房是免征增值税的，但其影响并不只少收了点钱这么简单，而是很容易引发市场上对未来房产政策走势的信心、分析与判断的变化，这也会直接影响到购房人都未来房价走势预期。

第一，上海减税对全国房地产政策有标杆意义。上海作为一线城市是全国楼市的风向标。今年已经有一些城市有调控放松的迹象，但基本上都是三四线的小城市，对全国的带动作用十分有限。而上海则不同，他是仅次于北京的全国楼市风向标，他的政策对于全国具有示范意义的。此次降税的标杆和风向意义远大于减税本身。这对其他城市进一步跟进出台放松政策是有很强的带动作用的。

第二，两会期间出台政策容易引发联想。当前距离3.17新政正好已满两年。当时也是全国两会刚刚结束推出的。而今年工作报告对房地产的表述已经温和中性，引发了很多猜想。并且按照以往房地产调控不超过2年的逻辑，到现在这个时间节点，也刚好是考验房地产调控定力的关键时期。上海在这个关键时间节点推出这种政策，会让人联想其目的并不是完全为了贯彻减费降税政策，而带有某种指向性。

第三，增值税附加影响最大的是不满两年和非普宅，预示着调控还会继续放松?按照正常调控放松的节奏，一般应该是先从放松刚需开始的。因为之前严格调控，防止炒作和投资，但实际上把一部分刚需也给错杀了，限制了刚需群体的需求。所以放松调控的话，也应该是从释放刚需需求开始的。而此次降税，其实对刚需群体购买二手房影响是十分有限的。而对于不满两年和非普通住宅的交易是有影响的。不满两年预示着便于前两年投资的房产入市交易，非普宅指向的改善型群体，而对刚需群体却没有表示。

第四，更严格调控政策短期告一段落。这个政策虽然不意味着调控的放松。但是可以明确看出，今年至少不会再出台更严格的限制政策。这对已经企稳的京沪楼市来说也是至关重要的。

第五，这次减税和房产税推出是否会有某种关联。众所周知，房产税是建立房地产长效机制的重要组成部分；而房产税出台前，是会清理整合其他涉房税费的。目前单纯从这一个小政策还难以看出端倪。但是上海是有先行先试传统的。房产税试点也是从上海和重庆试点过的。所以还是容易引发一些猜测。

客观来讲，单纯从这个政策判断调控讲放松，是不负责任的。并且权威部门也已经多次表示，“房住不炒”的总基调是不会变的。但在严格调控执行到这个阶段，正在考验政府政策定力的关键时期，在房地产长效机制还未建利的短暂阶段，这么一个看似影响很小政策，却似乎可以看出很大的含义。它意味着近10年来房地产运行的旧逻辑和周期论都还适用，房地产新的时代并未彻底到来，这会进一步坚定投资者和炒房客对房地产不落论的判断，对人们的心理预期产生的影响是比较大的。

综合分析，对未来全国楼市短期进行一个判断，可以得出这么几个结论:

1.从今年工作报告总基调来看，调控已经不是主基调，稳是今年的主要任务。而且稳的含义主要不是稳住不涨，而是稳住不降。从开年几大房企销售情况不乐观可以验证。

2.房地产政策实施一城一策，走势会分化。一线城市基本筑底，调控不会放松，但也不会再加码；其他城市放松可能会逐步跟进，但不能炒仍是大前提。

3.购房交易成本有一定下降空间。一方面减税全面推开，对开发商和购房者多少都有好处，购房成本会有所下降；另一方面货币投放量有保障，整体利率应该有小幅下降空间。

4.买or不买?自住房可以买，投资型不要动。开年逐渐传出知名房企打折促销的信息，虽然真实性有待验证，但至少他们也在投石问路。这对刚需购房者来说是好事情。在调控与放松占政策转换的中间期，往往是刚需入市的好时期。而对投资这来说，一线炒不动，三线炒到头，已经没有多少可开发的题材和空间。况且今年股市开年表现出人意料，如果照此发展，今年资金大量流入股市成为可能，房地产小年从各方面来看基本确立。