房地产企业营业税预缴案例(房地产开发企业预缴企业所得税税率)

第一节 房地产开发企业所得税季度预缴案例

万顺房地产公司开发公司有一期、二期、三期项目。 （1）一期项目已经于2018年第3季度完工，完工后当期销售收 入3000万元（不含税），符合会计确认销售收入条件，会计上已确 认为销售收入。当期结转以前期间预售、当期符合会计确认收入条 件的销售收入12000万元（不含税）。（2） 二期项目于2018年8月31日完工，完工后销售房款660万 元，房款已收但尚不符合收入确认条件，会计上尚未将其确认为收 入。（3）三期项目于2018年7月1日符合预售条件开始预售，当期 收到预售房款1100万元。

2018年3季度该公司利润表中营业收入15000万元， 营业成本 6800万元，税金及附加580万元，投资收益15万元（国债利息收 入），期间费用500万元，利润总额7135万元。 2018年1-2季度该公司营业收入和营业成本均为0，期间费用 1780万元。 可弥补亏损情况：2017年度未弥补亏损2600万元，2016年度 未弥补亏损1200万元，除此之外，没有其他未弥补亏损。当地税务机关核定的销售未完工开发产品计税毛利率15%，城 建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收率 为2%，土地增值税预征率为3%。

第二节 企业所得税预缴纳税申报表填报说明

1.A200000-1（国税局公告2019 3号）

1.A200000-2

（1）第1行“营业收入”：填报纳税人截至本税款所属期末， 按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入。 如：以前年度已经开始经营且按季度预缴纳税申报的纳税人， 第二季度预缴纳税申报时本行填报本年1月1日至6月30日期间的累 计营业收入。 第2行“营业成本”、第3行“利润总额”亦同。

（2）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开 发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳 税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入， 按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业 开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利 率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报 时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

（3）第8行“弥补以前年度亏损”：填报纳税人截至税款所属 期末，按照税收规定在企业所得税税前弥补的以前年度尚未弥补亏 损的本年累计金额。根据《财政部 税务总局关于延长高新技术企业 和科技型中小企业亏损结转年限的通知》（财税〔2018〕76号）的 规定，自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企 业资格的企业，其具备资格年度之前的5个年度发生的尚未弥补完的 亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。 当本表第3 4-5-6-7行≤0时，本行＝0。

（4）第14行“特定业务预缴（征）所得税额”：填报建筑企业 总机构直接管理的跨地区设立的项目部，按照税收规定已经向项目 所在地主管税务机关预缴企业所得税的本年累计金额。 本行本期填报金额不得小于本年上期申报的金额。

（5）按季度填报信息-小型微利企业 本纳税年度截至本期末的从业人数季度平均值不超过300人、资 产总额季度平均值不超过5000万元、本表“国家限制或禁止行业” 选择“否”且本期本表第9行“实际利润额 按照上一纳税年度应纳 税所得额平均额确定的应纳税所得额”不超过300万元的纳税人，选 择“是”；否则选择“否”。

计算方法如下： 季度平均值＝（季初值 季末值）÷2 截至本期末季度平均值＝截至本期末各季度平均值之和÷相应季度数 年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期计算上述指标。 从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派 遣用工人数之和。汇总纳税企业总机构填报包括分支机构在内的所有从 业人数。

第三节房地产开发企业所得税季度预缴案例解析

1. 一期项目完工后当期销售收入3000万元（不含税），符合会 计确认销售收入条件，会计上已确认为销售收入。 【解析】 完工后销售开发产品，会计上已确认销售收入及对应成本，实 际毛利额已包含在利润总额中。

2. 一期项目完工后当期结转以前期间预售、当期符合会计确认 收入条件的销售收入12000万元。 【解析】 完工后结转以前预售收入，同时结转相应成本，实际毛利额包 含在利润总额中。 企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计 计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴 纳税申报时不调整，汇算清缴时才可以进行纳税调整。

3. 二期项目于2018年8月31日完工，完工后销售房款660万元， 房款已收但尚不符合收入确认条件，会计上尚未将其确认为收入。 【解析】 已达到税法规定的完工条件，会计上尚未结转收入企业开发产 品完工后，实际毛利额未包含在利润总额中。 对于此种情况，企业所得税季度预缴时仍按预计毛利额计算。 6600000/（1 10%）*15%=900000

4. 三期项目于2018年第3季度符合预售条件开始预售，当期收 到预售房款1100万元。 【解析】 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。对于此 种情况，企业所得税季度预缴时仍按预计毛利额计算。 11000000/（1 10%）*15%=1500000

5. 投资收益15万元，为国债利息收入。 【解析】 国债利息收入免征企业所得税。

6. 2017年度未弥补亏损2600万元，2016年度未弥补亏损1200 万元，除此之外，没有其他未弥补亏损。

国税局公告2012 57号 汇总纳税企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清 算、财政调库”的企业所得税征收管理办法： 统一计算，是指总机构统一计算包括汇总纳税企业所属各个不 具有法人资格分支机构在内的全部应纳税所得额、应纳税额。 分级管理，是指总机构、分支机构所在地的主管税务机关都有 对当地机构进行企业所得税管理的责任，总机构和分支机构应分别 接受机构所在地主管税务机关的管理。

就地预缴，是指总机构、分支机构应按本办法的规定，分月或 分季分别向所在地主管税务机关申报预缴企业所得税。 汇总清算，是指在年度终了后，总机构统一计算汇总纳税企业 的年度应纳税所得额、应纳所得税额，抵减总机构、分支机构当年 已就地分期预缴的企业所得税款后，多退少补。 财政调库，是指财政部定期将缴入中央国库的汇总纳税企业所 得税待分配收入，按照核定的系数调整至地方国库。

汇总纳税企业按照《企业所得税法》规定汇总计算的企业所得 税，包括预缴税款和汇算清缴应缴应退税款，50%在各分支机构间 分摊，各分支机构根据分摊税款就地办理缴库或退库；50%由总机 构分摊缴纳，其中25%就地办理缴库或退库，25%就地全额缴入中 央国库或退库。 所有分支机构分摊税款总额=汇总纳税企业当期应纳所得税额 ×50％

某分支机构分摊税款=所有分支机构分摊税款总额×该分支机构 分摊比例 总机构应按照上年度分支机构的营业收入、职工薪酬和资产总 额三个因素计算各分支机构分摊所得税款的比例； 某分支机构分摊比例=（该分支机构营业收入／各分支机构营业 收入之和）×0.35 （该分支机构职工薪酬／各分支机构职工薪酬之 和）×0.35 （该分支机构资产总额／各分支机构资产总额之和） ×0.30