房地产营改增前营业税申报(营改增后补开营业税发票怎么申报)

各地国税

地区口径

国家税务总局

税总纳便函〔2016〕71号--全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）2016.5.10

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？

答：根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

河北国税

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 2016.4.30

一、关于建筑企业和房地产开发企业已缴纳营业税开具增值税普通发票纳税申报问题

《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）款规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。

例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、 “开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项（应纳）税额4.76万元；同时在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“未开具发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项（应纳）税额-4.76万元。

山东国税

全面推开营改增试点政策指引（六）2016.5.31

二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

青岛国税

营改增政策指引汇总 2016.5.10

六、房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具？

答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。补开的增值税普通发票应在备注栏注明“补开营业税发票”。

福建国税

营改增试点纳税人增值税发票使用问题解答（一）2016.8.18

6、我省营改增试点纳税人在地税机关已申报缴纳营业税（含减免税）未开具发票，2016年5月1日后怎么补开发票

答：营改增试点纳税人已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，上述时间限制不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的预收款。具体操作如下：

（1）营改增试点纳税人已于4月30日前申报营业税或5月1日后补申报4月30日前应纳营业税，需开具发票的，可凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，通过税控系统自行开具增值税普通发票或向主管国税机关申请代开增值税普通发票。

（2）营改增试点纳税人补开的增值税普通发票，不需要缴纳增值税，也不需要填写在增值税纳税申报表上。申报时出现比对异常，由办税大厅工作人员根据地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》做“一窗式”比对异常处理。

（3）营改增试点纳税人开具发票时，金额栏填写已缴营业税未开具发票的收入数额，税率栏按照适用税率填写，在备注栏注明“已缴纳营业税，补开营业税发票”。

北京国税

热点问题（4月14日） 2016.4.14

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法?

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

热点问题（7月11日） 2016.7.11

纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后补开了增值税普通发票，该部分发票在营改增后该如何填报？

答：在地税机关已申报营业税未开具发票的业务，2016年5月1日以后补开增值税普通发票的，不需要再就该部分申报缴纳增值税。

湖北国税

营改增政策执行口径第二辑 2016.5.23

纳税人已纳营业税未开具营业税发票的，开具增值税普通发票的问题

纳税人2016年5月1日前已申报缴纳营业税，未开具营业税发票的，经省国税局、省地税局协商，由纳税人提供主管地税机关出具的“已申报缴纳营业税、尚未开具营业税发票金额”的证明，纳税人以此为依据自行开具零税率增值税普通发票，或者向主管国税机关申请代开零税率增值税普通发票。

河南国税

12366热线十二月热点问题 12月15日 2016.12.15

问题二 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向地税局交过营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具国税发票吗？还需要缴纳增值税吗？

答：总局2016年第18号公告规定：一般纳税人及小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

不需要再缴纳增值税。

安徽国税

房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法 12月15日 2016.12.15

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：

1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：

（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。

（2）企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：

第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；

第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。

第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。

12366热点问题－安徽国税10月11日 2016.10.11

27.2016年5月1日以前，未缴纳营业税未开具地税发票的应纳营业税业务，能否在2016年5月1日以后补开增值税专用发票？

解答：2016年5月1日以后，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。

文件依据：《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）所属层级：地方热点问答

31.建筑企业2016年4月30日前收的款要求同步开具建安税票，但可能存在个别项目在4月30日前收的工程款但营业税票未开，5月1日以后能否补开增值税票？

答：对于已缴纳营业税或按照纳税义务发生时间应当确认计算缴纳营业税但尚未开具发票的情况，允许凭原主管地税机关出具的完税证明开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

深圳国税

深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之二） 2016.5.5

二、纳税人2016年4月30日前已在地税申报缴纳营业税，但未开具发票的收入，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。纳税人在补开发票的次月（申报期）申报时，无需申报补开发票的销售额。

补开发票收入需要代开增值税普通发票的纳税人，可凭4月30日前已经在地税缴纳营业税的完税凭证，到主管国税机关办理代开手续。

湖南国税

湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之三2016.5.31

（三）房地产开发企业对4月30日前收取并已在地税缴纳营业税的预收款，可开具增值税普通发票吗？

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告〔2016〕18号）规定，纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

内蒙古国税

全面推开营改增政策问题解答二2016.5.30

（二）已缴纳营业税未开具发票需要补开增值税普通发票问题

房地产开发企业在地税机关已申报缴纳营业税未开具发票需要补开增值税普通发票的，可以自行开具，不能自行开具的，可向主管国税机关申请代开增值税普通发票。

不能自行开具增值税发票的纳税人是指月销售额3万元（按季纳税9万元）以下的小规模纳税人。

补开的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx，未开具发票补开”字样。纳税申报时，补开的增值税发票不体现在增值税纳税申报表中。

试点纳税人到主管国税机关补开发票时，需提供以下资料：税务登记证副本及复印件（居民身份证原件及复印件）、税收完税凭证和地税机关开具的纳税人已申报营业税未开具发票证明等资料。资料审核无误后，按要求向纳税人开具增值税普通发票。同时，将开具的增值税普通发票、税收完税凭证和已申报营业税未开具发票证明一起归档。纳税人自行补开的，应将上述资料留存备查。

宁夏国税

营改增热点难点问题专题6月2日2016.6.2

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

江西国税

12366营改增热点问题（7月） 2016.7.22

3.营改增之前发生的业务预缴营业税未开发票是否能在5月1号以后开具增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第七款规定：纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

营改增问题解答（九）2016.8.22

7、纳税人按规定补开原已缴纳营业税的增值税普通发票具体有何规定？对补开发票产生的收入及税款，在申报表填列时如何反映？

答：已缴营业税的增值税普通发票按适用税率或征收率开具，在申报表不填列，并在备注栏注明“已交营业税补开发票”。如到税务机关申请代开发票的，应携带由原主管地税局出具的纳税人未开发票证明，包括纳税人已申报缴纳营业税额、未开具发票金额等以及未开票业务的营业税完税凭证复印件。如属于免税项目的，还应携带地税局出具免税证明或免税备案表。

广东国税

解答建筑业营改增10个热点问题 2016.8.23

问题7：5 月1日前，我公司前期已经部分结算的项目，未收完款项，还未开票，5 月1日后怎么办？

答：根据国家税务总局2016年第23号公告，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016 年5 月1 日以后需要补开发票的，可于2016年12 月31 日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

海南地税

2016年5月12366涉税咨询热点问答2016.6.2

个人在4月份一次性收取一年的租金，当时已经缴纳营业税，5月份应该补开营业税发票还是增值税发票？

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第七项第二款规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。因此，个人在4月份一次性收取一年的租金，当时已经缴纳营业税的，5月份应该补开增值税普通发票。